Als Ausländer Immobilien auf Malta kaufen: Vollständiger Leitfaden 2026

Malta zählt zu den wenigen EU-Mitgliedstaaten, die ausländischen Käufern den Immobilienerwerb ausdrücklich erleichtern. Der Inselstaat im Herzen des Mittelmeers bietet rechtliche Klarheit, einen stabilen Markt, ein englischsprachiges Rechtssystem und seit Jahrzehnten eingespielte Prozesse für internationale Käufer. Ob Sie als Deutscher, Österreicher, Schweizer oder Nicht-EU-Bürger nach Malta schauen – dieser Leitfaden erklärt alles, was Sie für einen erfolgreichen Kauf im Jahr 2026 wissen müssen.

1. Überblick: Warum Malta ausländerfreundlich beim Immobilienkauf ist

Malta hat eine lange Geschichte als offene Handelsnation. Schon vor dem EU-Beitritt 2004 war es möglich, als Ausländer Eigentum zu erwerben. Mit dem Beitritt wurden die Regeln für EU-Bürger weiter liberalisiert, und das maltesische Recht bietet heute ein klares, transparentes Rahmenwerk für internationale Käufer.

Folgende Merkmale machen Malta besonders attraktiv:

Rechtssicherheit auf hohem Niveau. Das maltesische Zivilrecht basiert auf napoleonischem Recht und britischen Einflüssen. Das Grundbuch (öffentliches Register) ist verlässlich geführt, und Eigentumstitel werden beim Notariat sicher dokumentiert.

Stabiler Immobilienmarkt. Maltas Markt hat selbst in wirtschaftlichen Krisenzeiten (2008–2012, COVID-19) keine drastischen Einbrüche erlebt. Die begrenzte Fläche von rund 316 km² schafft strukturell knappes Angebot.

Steuervorteile für ausländische Eigentümer. Keine Erbschaftssteuer, keine Vermögenssteuer, günstige Kapitalgewinnsteuer (12% auf die erste Übertragung innerhalb von fünf Jahren, danach 8%), und ein Netz an Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit über 70 Ländern.

Englisch als Amtssprache. Alle Verträge, Behördenkorrespondenz und Gerichtsverfahren können auf Englisch geführt werden – ein riesiger Vorteil für deutschsprachige Käufer, die kein Maltesisch sprechen.

Klimatische und geographische Lage. 300 Sonnentage im Jahr, Flugzeit von unter 2,5 Stunden von deutschen Großstädten, keine Zeitzonenverschiebung im Sommer.

2. EU-Bürger: Gleiche Rechte wie Malteser – mit einer wichtigen Ausnahme

Seit dem EU-Beitritt Maltas am 1. Mai 2004 genießen EU-Bürger grundsätzlich die gleichen Rechte wie maltesische Staatsangehörige beim Immobilienerwerb. Das bedeutet: keine Mengenbeschränkung, keine Genehmigungspflicht, kein gesonderter Prozess.

Die einzige Einschränkung: Wenn ein EU-Bürger seinen Hauptwohnsitz noch keine fünf Jahre ununterbrochen in Malta hat, gilt er rechtlich als "Non-Resident" und unterliegt denselben Beschränkungen wie Nicht-EU-Bürger in einer wichtigen Hinsicht: Er darf nur eine einzige Immobilie erwerben, die für den eigenen Wohngebrauch bestimmt ist – es sei denn, das Objekt befindet sich in einem Special Designated Area (SDA).

Praktische Konsequenz für Deutsche: Ein Deutscher, der nach Malta zieht und sich dort niederlässt, kann nach fünf Jahren nachgewiesenem Wohnsitz unbegrenzt Immobilien kaufen. Wer Malta als Feriendomizil oder Investment betrachtet, ohne tatsächlich dort zu leben, fällt unter die Nicht-Resident-Regelung und darf nur eine Nicht-SDA-Immobilie erwerben.

Nachweis des Wohnsitzes: Die fünfjährige Wohnsitzfrist wird durch offizielle Dokumente belegt – Meldebescheinigung, Sozialversicherungsnachweis, Steuererklärungen oder ähnliche Behördendokumente mit maltesischer Adresse.

3. Nicht-EU-Bürger: Die AIP-Genehmigung ist Pflicht

Bürger aus Drittstaaten – also außerhalb der EU, des EWR und der Schweiz – benötigen für jeden Immobilienkauf auf Malta eine AIP-Genehmigung (Acquisition of Immovable Property Permit). Diese Genehmigung wird vom Secretary to the Cabinet ausgestellt, früher durch die Malta Financial Services Authority abgewickelt.

Auch EU-Bürger mit weniger als fünf Jahren Wohnsitz auf Malta benötigen technisch gesehen eine AIP oder müssen sich auf SDA-Projekte beschränken – die Behörden wenden die AIP-Pflicht für EU-Bürger in der Praxis aber weniger streng an, da ein Verstoß gegen EU-Freizügigkeitsrecht schwierig wäre.

Wer konkret betroffen ist:

• Bürger der USA, Kanadas, Australiens, der Schweiz (trotz EWR-ähnlichem Status kein EU-Mitglied)
• Bürger asiatischer, afrikanischer, nahöstlicher Länder
• Bürger Großbritanniens nach dem Brexit (seit 1. Januar 2021)
• Russische, ukrainische, türkische Staatsbürger

4. AIP-Genehmigung – Schritt für Schritt

Der AIP-Prozess ist bürokratisch, aber gut dokumentiert. Hier der vollständige Ablauf:

Schritt 4.1: Immobilie auswählen und Konvenju unterzeichnen

Bevor Sie den AIP-Antrag stellen können, müssen Sie eine konkrete Immobilie identifiziert haben. Der Verkäufer wird in der Regel einen Vorvertrag (Konvenju) unterzeichnen, der die Transaktion für typischerweise drei bis sechs Monate reserviert – lang genug, um die AIP-Genehmigung abzuwarten.

Schritt 4.2: Anwalt beauftragen

Sie benötigen einen auf maltesisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt (Notar). Dieser bereitet Ihren AIP-Antrag vor, überprüft die Unterlagen und kommuniziert mit der Behörde.

Schritt 4.3: Dokumente zusammenstellen

Für die AIP benötigen Sie typischerweise:

• Ausgefülltes AIP-Antragsformular (erhältlich beim Office of the Prime Minister)
• Beglaubigte Kopie Ihres gültigen Reisepasses
• Geburtsurkunde (beglaubigt und apostilliert)
• Heiratsurkunde (falls zutreffend)
• Polizeiliches Führungszeugnis aus Ihrem Heimatland (nicht älter als 6 Monate)
• Nachweis ausreichender Finanzmittel (Kontoauszüge, Vermögensnachweis)
• Beschreibung des Kaufobjekts mit Adresse und Kaufpreis
• Erklärung, dass die Immobilie zum eigenen Wohnen verwendet wird (nicht Vermietung)

Schritt 4.4: Antrag einreichen und Gebühr bezahlen

Der Antrag wird beim Office of the Prime Minister (Secretary to the Cabinet) eingereicht. Die Antragsgebühr beläuft sich auf ca. 230 Euro (Stand 2026), zahlbar per Banküberweisung oder Bankscheck.

Schritt 4.5: Bearbeitungszeit abwarten

Die Bearbeitungszeit beträgt üblicherweise 4 bis 8 Wochen, in unkomplizierten Fällen mitunter auch nur 3 Wochen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Konvenju eine ausreichend lange Laufzeit hat. Ablehnungen sind selten, kommen aber vor – meist bei unvollständigen Unterlagen oder strafrechtlichen Einträgen.

Schritt 4.6: Genehmigung erhalten und Kauf abschließen

Mit der AIP-Genehmigung in der Hand kann der finale Kaufvertrag (Deed of Sale) beim Notar unterzeichnet werden.

5. AIP-Beschränkungen: Was erlaubt ist und was nicht

Die AIP unterliegt wichtigen Einschränkungen, die Käufer kennen müssen:

Nur eine Immobilie: Nicht-EU-Bürger (und EU-Bürger mit weniger als 5 Jahren Wohnsitz) dürfen außerhalb von SDAs nur eine einzige Immobilie besitzen. Ein zweiter Kauf wäre illegal.

Nur zum Selbstbewohnen: Die Genehmigung erlaubt den Erwerb ausschließlich zu Wohnzwecken für den Antragsteller selbst und seine Familie. Eine gewerbliche Nutzung oder Vermietung ist mit einer AIP-Immobilie formal nicht vorgesehen. In der Praxis wird das nicht aktiv kontrolliert, aber es besteht ein rechtliches Risiko.

Mindestpreise: Es gibt offizielle Mindestpreise für AIP-Objekte. Für Wohnungen liegt der Mindestpreis bei rund €77.000, für Häuser bei rund €93.000 (Richtwerte 2026, können sich ändern). Günstigere Immobilien kommen für AIP-Käufer nicht in Frage.

Kein Bauland: AIP-Genehmigungen gelten ausschließlich für fertige Wohnimmobilien, nicht für unbebaute Grundstücke.

6. SDA als Ausweg: Unbegrenzt kaufen ohne AIP

Special Designated Areas (SDAs) sind ein maltesisches Konzept, das seit 2004 ausländische Investitionen in hochwertige Entwicklungsprojekte fördern soll. In SDAs können Nicht-EU-Bürger ohne AIP-Genehmigung und ohne Mengenbeschränkung kaufen.

Aktuelle SDA-Projekte (Stand 2026):

• Portomaso (St. Julian's) – das Pionier-SDA-Projekt
• Tigne Point (Sliema) – urbanes Luxusprojekt am Meer
• Smart City (Ricasoli) – Business- und Wohnkomplex
• Fort Cambridge (Sliema)
• Pender Gardens (St. Paul's Bay)
• Mercury Towers (Valletta) – neue Hochhausentwicklung
• Mistra Village (Mellieha)
• Kempinski Residences San Lawrenz (Gozo)

Vorteile von SDAs für Nicht-EU-Käufer:

• Keine AIP-Genehmigung erforderlich
• Kein Limit bei der Anzahl der Immobilien
• Vermietung erlaubt
• Vollständige Eigentumsrechte wie für EU-Bürger

Nachteile: SDA-Immobilien sind tendenziell teurer und befinden sich in festgelegten Projekten. Die Auswahl ist begrenzt auf das verfügbare Angebot dieser Entwicklungen.

7. Finanzierung als Ausländer

Maltesische Banken und ihre Konditionen

Mehrere maltesische Banken bieten Hypothekendarlehen auch für ausländische Käufer an:

Bank of Valletta (BOV) – Größte maltesische Bank, breites Hypothekenangebot für Residenten und Nicht-Residenten.

HSBC Malta – International vernetzt, erfahren mit ausländischen Kunden, besonders für britische und asiatische Käufer.

APS Bank – Kleinere Bank, oft flexible bei persönlicher Beratung.

Lombard Bank Malta – Spezialisiert auf persönliches Banking.

Typische Konditionen 2026

Benötigte Dokumente für die Hypothek

• Reisepass und (falls EU) Personalausweis
• Einkommensnachweise der letzten 3 Jahre (Steuerbescheid, Gehaltsabrechnungen)
• Kontoauszüge der letzten 6 Monate
• Nachweis des Eigenkapitals
• Details zur Kaufimmobilie (Kaufvertrag, Wertgutachten)
• Für Selbstständige: Jahresabschlüsse, Steuererklärungen

Eigenkapitaltransfer nach Malta

Für den Transfer größerer Summen nach Malta empfiehlt sich die Nutzung von Spezialanbietern wie Wise, CurrencyFair oder OFX – deutlich günstigere Wechselkurse und Gebühren als über Hausbank. Für Summen über €100.000 müssen Sie bei maltesischen Banken Herkunftsnachweise vorlegen (AML-Anforderungen). Planen Sie dafür ausreichend Zeit ein.

8. Vollständige Kostentabelle für ausländische Käufer

Beim Immobilienkauf auf Malta fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Kalkulieren Sie insgesamt mit 8–12% des Kaufpreises an Nebenkosten:

Beispielrechnung für eine €500.000-Immobilie:

• Stempelsteuer: €25.000
• Notargebühren: €6.250
• Anwaltsgebühren: €3.750
• AIP-Gebühr: €230
• Bewertung + Sonstiges: €1.500
• Gesamtnebenkosten ca.: €36.730 (~7,3%)

9. Steuerpflichten: Malta und Heimatland

Steuerliche Pflichten in Malta

Als Eigentümer einer maltesischen Immobilie haben Sie in Malta folgende steuerliche Bezugspunkte:

Keine laufende Grundsteuer: Malta erhebt keine jährliche Grundsteuer (Property Tax) auf selbst genutzte Immobilien. Das ist ein erheblicher Vorteil gegenüber den meisten europäischen Ländern.

Kapitalgewinnsteuer bei Verkauf: Bei Verkauf der Immobilie fällt eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an:

• Erste 5 Jahre nach Kauf: 12% des Veräußerungspreises (nicht des Gewinns – auf den Gesamterlös)
• Nach 5 Jahren: 8% des Veräußerungspreises
• Ausnahme: Wenn die Immobilie mindestens 3 Jahre lang Ihr einziger und gewöhnlicher Wohnsitz war, entfällt die Steuer.

Mieteinnahmen: Werden separat besteuert – entweder mit dem Flat Rate von 15% oder im Rahmen der progressiven Einkommensteuer (bis 35%). Details dazu im separaten Artikel "Mieteinnahmensteuer Malta 2026".

Steuerliche Pflichten in Deutschland

Als in Deutschland ansässiger Eigentümer einer maltesischen Immobilie gilt:

Keine Meldepflicht allein durch den Kauf: Der bloße Erwerb einer ausländischen Immobilie löst in Deutschland keine spezielle Meldepflicht aus (anders als bei Auslandskonten über €15.000).

Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung: Mieteinnahmen aus Malta müssen in Deutschland in der Anlage AUS deklariert werden. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) Malta-Deutschland sind sie in Deutschland jedoch in der Regel von der Einkommensteuer befreit (Freistellungsmethode), erhöhen aber den Steuersatz auf das übrige Einkommen (Progressionsvorbehalt).

10. Wohnsitz nach dem Kauf: Aufenthaltsrecht und Visaoptionen

Der Kauf einer Immobilie gibt Nicht-EU-Bürgern nicht automatisch das Recht, in Malta zu leben. Folgende Optionen stehen zur Verfügung:

Malta Permanent Residence Programme (MPRP)

Das MPRP bietet Nicht-EU-Bürgern die Möglichkeit, dauerhaften Wohnsitz in Malta zu erhalten. Voraussetzungen (2026):

• Kauf einer Immobilie für mindestens €375.000 (Süd-Malta/Gozo: €300.000) oder Miete von mindestens €14.000/Jahr
• Verwaltungsgebühr: €40.000 (oder €10.000 bei Miete statt Kauf)
• Einmalspende: €2.000 an gemeinnützige Organisation
• Keine Vorstrafen, keine aktive Tuberkulose
• Krankenversicherung

Malta Global Residence Programme (GRP)

Für EU-Bürger und ausgewählte Drittstaatler, die Malta als Steuerdomizil nutzen möchten:

• Mindest-Einkommensteuer: €15.000/Jahr auf ausländische Einkünfte
• Kauf von Immobilie für mindestens €275.000 (Gozo/Süd: €220.000) oder Miete ≥€9.600/Jahr

Visum D für Drittstaatler

Für Aufenthalte über 90 Tage benötigen Nicht-EU-Bürger ein Langzeitvisum (Typ D) oder eine Aufenthaltsgenehmigung. Verschiedene Kategorien:

• Beschäftigungsgenehmigung (Employment Permit)
• Selbstständigkeit (Self-Employment Permit)
• Ruhestand (Retirement Programme)
• Investorenstatus

11. Deutsche Spezifika: Was beim Malta-Kauf für Deutsche wichtig ist

DBA Deutschland-Malta

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Malta (ursprünglich aus dem Jahr 1974, mehrfach aktualisiert) verhindert eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens. Zentrale Regelungen:

• Mieteinnahmen aus Malta: Besteuert in Malta, freigestellt in Deutschland (mit Progressionsvorbehalt)
• Kapitalgewinne aus Immobilienverkauf: Besteuert im Belegenheitsstaat (Malta)
• Erbschaften: Malta erhebt keine Erbschaftsteuer; Deutschland besteuert weltweites Vermögen seiner Steuerinländer – hier besteht kein DBA-Schutz

FATCA und CRS

Deutschland und Malta tauschen Kontoinformationen im Rahmen des Common Reporting Standard (CRS) automatisch aus. Als deutsches Steuersubjekt werden Ihre maltesischen Bankkonten und Kapitalanlagen an das deutsche Finanzamt gemeldet.

Währungsrisiko

Da Malta den Euro verwendet, entfällt für Deutsche jegliches Währungsrisiko – ein erheblicher Vorteil gegenüber Immobilienmärkten in der Türkei, Kroatien (Kuna → Euro seit 2023) oder außereuropäischen Ländern.

Erbrecht und Testament

Nach der EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) gilt für Nachlasssachen grundsätzlich das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthaltsorts. Deutsche, die in Deutschland wohnen und eine maltesische Immobilie besitzen, können im Testament maltesisches Recht für die Immobilie wählen. Empfehlung: Sprechen Sie mit einem auf internationales Erbrecht spezialisierten Anwalt, der sowohl deutsches als auch maltesisches Recht kennt.

Steuerberater-Empfehlung

Für den maltesischen Kauf empfiehlt sich ein lokaler maltesischer Steuerberater und eine Abstimmung mit Ihrem deutschen Steuerberater – idealerweise einer, der Erfahrung mit Auslandsimmobilien hat. Die Anlage AUS der deutschen Einkommensteuererklärung ist bei Immobilienvermietung im Ausland Pflicht.

12. Erfahrungsberichte: Drei anonyme Fallstudien

Die folgenden Berichte basieren auf echten Kauferfahrungen internationaler Käufer, die wir begleitet haben. Namen und Details wurden anonymisiert.

Fallstudie A: Deutscher kauft Eigentumswohnung in Sliema

Markus T., 52, Unternehmer aus München, suchte eine Ferienimmobilie mit Vermietungspotenzial. Er entschied sich für ein 90-m²-Apartment in Sliema mit Meeresblick, Kaufpreis €420.000. Da er keinen maltesischen Wohnsitz hatte, galt für ihn die Nicht-Resident-Regel: nur eine Immobilie außerhalb von SDAs.

Herausforderungen: Die Suche nach einem unabhängigen Anwalt, der nicht gleichzeitig für den Verkäufer tätig war, kostete Zeit. Markus empfiehlt, diesen Schritt ganz zu Beginn zu setzen, noch bevor man eine konkrete Immobilie ausgewählt hat. Der Geldtransfer über seine Hausbank war teurer als erwartet; beim zweiten Transfer wechselte er zu Wise.

Empfehlung: "Rechnen Sie mit mehr Nebenkosten, als der Makler zunächst nennt. Wir lagen am Ende bei rund 8,5 Prozent – das war planbar, aber ich hatte anfangs nur 6 Prozent budgetiert."

Fallstudie B: Amerikanerin kauft SDA-Apartment in Portomaso

Jennifer L., 44, aus New York, suchte als Nicht-EU-Bürgerin nach einer Möglichkeit, mehrere Immobilien auf Malta zu erwerben. Die Lösung: ausschließlich SDA-Projekte. Sie kaufte zuerst ein Studio in Portomaso (€380.000), später ein Zweizimmer-Apartment im selben Komplex (€510.000).

Herausforderungen: Das Portomaso-Management verlegt regelmäßig Gemeinschaftsprojekte, die kurzfristig zu Baulärm führen können. Jennifer hatte die Service Charges (rund €3.000/Jahr pro Einheit) in ihrer Kalkulation ursprünglich nicht vollständig berücksichtigt.

Empfehlung: "SDA-Immobilien sind teurer, aber der Wegfall des AIP-Prozesses und die unbegrenzte Kaufmöglichkeit waren für meine Investitionsstrategie entscheidend. Portomaso hat außerdem eine sehr professionelle Hausverwaltung."

Fallstudie C: Brite kauft House of Character in Birgu

David C., 61, pensionierter Architekt aus Bristol, wollte nach dem Brexit dauerhaft nach Malta ziehen und wählte bewusst kein modernes Apartment, sondern ein traditionelles maltesisches Steinhaus in der historischen Stadt Birgu (Vittoriosa). Kaufpreis nach Renovierung: €295.000 für das Objekt plus €85.000 Sanierungskosten.

Herausforderungen: Als britischer Staatsbürger benötigte David eine AIP-Genehmigung. Der Prozess dauerte knapp sechs Wochen, verlängerte aber seinen Konvenju. Das Haus hatte mehrere nicht eingetragene Anbauten – eine sorgfältige Titelprüfung durch seinen Notar war entscheidend, um spätere Probleme zu vermeiden.

Empfehlung: "Historische Immobilien brauchen einen erfahrenen maltesischen Architekten, der die lokalen Bauvorschriften kennt. Malta schützt seinen Baubestand, was großartig ist – aber es bedeutet, dass bestimmte Änderungen genehmigungspflichtig sind, die in England frei wären."

13. Checkliste für ausländische Käufer: 15 Schritte vom Angebot bis zur Schlüsselübergabe

Diese Checkliste führt Sie durch den gesamten Kaufprozess, speziell angepasst für Nicht-Malteser:

1. Budget festlegen inklusive 8–12 Prozent Nebenkosten (Stempelsteuer, Notar, Anwalt, AIP-Gebühr, Transfer)
2. Eigenen Anwalt beauftragen – unabhängig vom Makler oder Notar des Verkäufers
3. AIP-Bedarf prüfen – gilt für Nicht-EU-Bürger und EU-Bürger ohne fünf Jahre Wohnsitz in Malta
4. SDA oder Nicht-SDA entscheiden – SDA ermöglicht mehrere Käufe und Vermietung ohne AIP
5. Wunschregion festlegen und mindestens zwei Besichtigungsreisen einplanen
6. Finanzierung abklären – Eigenkapital versus maltesische Hypothek, Bankgespräch führen
7. Konvenju unterzeichnen – Anzahlung (10 Prozent üblich) und Laufzeit (mindestens 90 Tage, besser 180 bei AIP)
8. AIP-Antrag einreichen – Dokumente zusammenstellen, Antragsgebühr bezahlen
9. Titelrecherche durch Notar – sicherstellen, dass keine Schulden oder Pfandrechte auf der Immobilie lasten
10. Eigenkapital nach Malta transferieren – Herkunftsnachweis vorbereiten, Spezialtransferdienstleister nutzen
11. Hypothek abschließen (falls relevant) – Bankwertgutachten beauftragen
12. Deed of Sale unterzeichnen – beim Notar, restlicher Kaufpreis wird bezahlt
13. Grundbucheintragung – Notar meldet den Eigentumsübergang beim Grundbuchamt an
14. Versorgungsverträge übernehmen – Strom (Enemalta), Wasser (WSC), Internet auf den eigenen Namen umschreiben
15. Schlüsselübergabe und Zustandsprotokoll – Fotos machen, Zählerstände notieren, ggf. Hausverwaltung kontaktieren

14. FAQ: 10 häufige Fragen ausländischer Käufer

Q: Kann ich als Deutscher eine Immobilie auf Malta kaufen, ohne dort zu wohnen?

Ja. Als EU-Bürger können Sie ohne Genehmigung eine Immobilie in Malta kaufen, auch wenn Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland behalten. Die Einschränkung besteht darin, dass Sie außerhalb von SDAs nur eine einzige Immobilie erwerben dürfen, solange Sie keine fünf Jahre ununterbrochen in Malta ansässig sind.

Q: Wie lange dauert der gesamte Kaufprozess?

Von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe dauert ein typischer Kauf 3 bis 6 Monate. Bei Nicht-EU-Bürgern mit AIP-Antrag eher 4 bis 7 Monate. SDA-Käufe ohne AIP können schneller abgewickelt werden.

Q: Brauche ich einen eigenen Anwalt oder reicht der Notar?

In Malta fungiert der Notar oft gleichzeitig als rechtlicher Berater. Es ist jedoch dringend empfehlenswert, einen eigenen, unabhängigen Anwalt zu beauftragen, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt – und nicht gleichzeitig für den Verkäufer tätig ist.

Q: Kann ich die maltesische Immobilie vermieten?

Ja, grundsätzlich ist Vermietung erlaubt. Mit einer AIP-Genehmigung ist Vermietung theoretisch nicht vorgesehen, aber in der Praxis gängig. Für Kurzzeitvermietung (Airbnb-ähnlich) benötigen Sie eine Lizenz der Malta Tourism Authority (MTA). Mieteinnahmen sind zu versteuern.

Q: Gibt es Beschränkungen beim Währungstransfer nach Malta?

Für den Transfer aus EU-Ländern gibt es keine Beschränkungen. Sie müssen jedoch bei größeren Summen den Herkunftsnachweis erbringen (AML-Compliance der maltesischen Bank). Transfers aus Deutschland nach Malta sind in der Regel unkompliziert.

Q: Was passiert mit der Immobilie im Erbfall?

Malta erhebt keine Erbschaftsteuer. Die Immobilie wird gemäß Testament oder maltesischem Intestaterbrecht übertragen. Notargebühren und Stempelsteuer fallen auch bei Erbschaft an. Es empfiehlt sich, ein maltesisches Testament für die Immobilie zu errichten.

Q: Kann ich die AIP-Beschränkung umgehen, indem ich eine Gesellschaft gründe?

Die Gründung einer maltesischen Gesellschaft (Ltd.) zum Immobilienerwerb ist grundsätzlich möglich, umgeht aber die AIP-Beschränkungen nicht automatisch – die Behörden prüfen den wirtschaftlichen Eigentümer. Für legitime Investitionszwecke und steuerliche Optimierung sind Gesellschaftsstrukturen aber interessant; konsultieren Sie einen Steuerberater.

Q: Sind die Mindestpreise für AIP-Immobilien gesetzlich festgelegt?

Ja, die Mindestpreise werden per Verordnung festgelegt und gelegentlich angepasst. Für 2026 liegt der Mindestpreis für Wohnungen bei ca. €77.000 und für Häuser bei ca. €93.000. Luxusimmobilien sind davon nicht betroffen, da sie diese Schwellen klar überschreiten.

Q: Was ist der Unterschied zwischen Konvenju und Deed of Sale?

Der Konvenju ist der Vorvertrag, der mit einer Anzahlung von typischerweise 10% besiegelt wird und die Immobilie für beide Parteien reserviert. Der Deed of Sale ist der finale, beim Notar beurkundete Kaufvertrag, mit dem das Eigentum formal übergeht.

Q: Bieten maltesische Banken auch Hypotheken für Nicht-Residenten an?

Ja, Bank of Valletta und HSBC Malta bieten Hypotheken für Nicht-Residenten an. Die Konditionen sind etwas weniger günstig als für Residenten (geringerer LTV, etwas höherer Zinssatz), aber grundsätzlich möglich. Planen Sie ausreichend Vorlaufzeit für die Dokumentenprüfung ein.

Q: Welche Unterlagen muss ich in Deutschland vorbereiten, bevor ich nach Malta reise?

Planen Sie frühzeitig: Apostillierte Geburtsurkunde, apostilliertes polizeiliches Führungszeugnis (nicht älter als sechs Monate), beglaubigte Reisepasskopie und aktuelle Kontoauszüge. Deutsche Behörden brauchen für Apostillen je nach Bundesland zwei bis sechs Wochen – rechnen Sie diesen Vorlauf in Ihre Zeitplanung ein.

Q: Kann ich als Rentner auf Malta von meiner deutschen Rente leben?

Grundsätzlich ja. Deutsche gesetzliche Renten werden ins Ausland ausgezahlt. Bezüglich der Besteuerung gilt das DBA Deutschland-Malta: Renten aus der deutschen gesetzlichen Rentenversicherung sind in der Regel in Deutschland steuerpflichtig und in Malta freigestellt. Private Rentenversicherungen können hingegen in Malta steuerpflichtig sein. Klären Sie Ihre individuelle Situation mit einem Steuerberater, der beide Rechtssysteme kennt.

Q: Was passiert, wenn mein AIP-Antrag abgelehnt wird?

Ablehnungen sind selten, kommen aber vor – meistens wegen unvollständiger Dokumente oder eines strafrechtlichen Eintrags. Der Konvenju gibt Ihnen in diesem Fall in der Regel das Recht, zurückzutreten und die Anzahlung zurückzufordern, sofern die Ablehnung dokumentiert ist. Stellen Sie sicher, dass eine entsprechende Rücktrittsklausel im Konvenju enthalten ist.

Fazit: Malta ist ein ausländerfreundlicher Immobilienmarkt

Der maltesische Immobilienmarkt ist einer der transparentesten und zugänglichsten für internationale Käufer im Mittelmeerraum. EU-Bürger genießen nahezu unbeschränkten Zugang, Nicht-EU-Bürger können über den AIP-Prozess oder SDA-Projekte kaufen. Die Rechts- und Steuersysteme sind gut dokumentiert, Englisch ist überall Verhandlungssprache, und professionelle Unterstützung durch lokale Anwälte und Makler ist leicht zu finden.

Wenn Sie konkrete Fragen zu einem Kauf auf Malta haben oder eine individuelle Beratung wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kontakt: info@maltaluxuryrealestate.com

Dieser Artikel dient zu Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Rechtliche und steuerliche Regelungen können sich ändern. Konsultieren Sie stets einen zugelassenen Anwalt und Steuerberater für Ihre konkrete Situation.