Maltesisches Mietrecht 2026: Vollständiger Leitfaden für Vermieter und Mieter

Der maltesische Mietmarkt hat sich seit 2020 durch weitreichende Gesetzesreformen grundlegend verändert. Ob Sie als Vermieter eine Anlageimmobilie verwalten, als Expatriate eine Wohnung suchen oder als langjähriger Mieter Ihre Rechte verstehen möchten — das rechtliche Rahmenwerk für private Wohnungsmietverhältnisse in Malta ist heute klarer strukturiert und wird konsequenter durchgesetzt als je zuvor. Dieser Leitfaden deckt alles ab, was Sie im Jahr 2026 über das maltesische Mietrecht wissen müssen: von der Pflichtregistrierung und Kautionsregeln bis hin zu Räumungsverfahren, Kurzzeitvermietu­ngslizenzierung und steuerlichen Pflichten.

1. Überblick: Das maltesische Mietrechtsrahmen (Kapitel 604)

Maltas privater Mietsektor wird hauptsächlich durch das Private Residential Leases Act (Kapitel 604 der Gesetze Maltas) geregelt, das am 1. Januar 2020 in Kraft trat. Das Gesetz ersetzte ein Flickwerk älterer Vorschriften, die seit langem als undurchsetzbar und unausgewogen kritisiert wurden. Seit 2020 hat die Wohnungsbehörde — gegründet gemäß dem Housing Authority Act (Kapitel 591) — eine zentrale Aufsichts- und Streitbeilegungsfunktion übernommen.

Die wichtigsten Säulen des aktuellen Rahmens umfassen:

• Pflichtregistrierung aller privaten Wohnungsmietverträge bei der Wohnungsbehörde innerhalb von zehn Werktagen nach Unterzeichnung.
• Mindestmietdauer von einem Jahr für nach dem 1. Januar 2020 unterzeichnete Verträge.
• Mieterhöhungsobergrenzen, die an den Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) gekoppelt sind.
• Kautionsgrenzen von maximal einer Monatsmiete.
• Definierte Räumungsgründe und ein formeller Streitbeilegungsweg über die Mietaufsichtsbehörde.
• Kurzzeitvermietungslizenzierung durch die Malta Tourism Authority (MTA).

Geltungsbereich: Kapitel 604 gilt ausschließlich für private Wohnungsmietverhältnisse. Gewerbliche Mietverträge, nach gesonderten Rahmenwerken geregelte Studentenunterkünfte und kurzfristige Ferienvermietungen unter sechs Monaten unterliegen anderen Regeln. Wo relevant, behandelt dieser Leitfaden diese Regelungen gesondert.

Das Regulierungsumfeld entwickelt sich weiter. In den Jahren 2024 und 2025 hat die maltesische Regierung weitere Änderungen eingeführt, die die Durchsetzung verschärfen, Bußgelder für nicht registrierte Mietverhältnisse erhöhen und die Rechtsstellung ausländischer Staatsangehöriger — sowohl EU-Bürger als auch Drittstaatsangehörige — als Mieter und Vermieter klarstellen. Für 2026 bleiben die in diesem Leitfaden beschriebenen Kernregeln in Kraft.

2. Arten von Mietverträgen in Malta

Das Verständnis, welche Art von Mietvertrag für Ihre Situation gilt, bestimmt Ihre Rechte, Pflichten und die Ihnen zur Verfügung stehenden Rechtsmittel.

Privater Wohnungsmietvertrag (Kapitel 604)

Die standardmäßige langfristige Wohnvermietungsvereinbarung. Gilt für:

• Maltesische Staatsangehörige und EU-Bürger, die eine Wohnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz mieten.
• Drittstaatsangehörige mit legalem Aufenthalt in Malta.
• Mindestdauer: ein Jahr.

Vor-2020-Mietverträge ("altes Recht")

Vor dem 1. Juni 1995 unterzeichnete Verträge fielen unter die alte Reletting of Urban Property (Regulation) Ordinance und gewährten Mietern historisch sehr starken Bestandsschutz, oft zu unter dem Marktniveau liegenden Mieten. Diese Mietverträge werden nun schrittweise durch Übergangsbestimmungen abgewickelt. Wenn Sie Vermieter oder Mieter unter einem Altrechtsvertrag sind, ist eine spezialisierte Rechtsberatung unerlässlich, da sich die Regeln wesentlich von Kapitel 604 unterscheiden.

Befristete vs. unbefristete Mietverträge

Unter Kapitel 604 gilt:

• Ein befristeter Mietvertrag läuft für einen vereinbarten Zeitraum (z.B. zwölf Monate, zwei Jahre). Nach Ablauf wandelt er sich automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag um, es sei denn, eine der Parteien kündigt fristgemäß.
• Ein unbefristeter Mietvertrag läuft weiter, bis er von einer der Parteien mit der erforderlichen Kündigungsfrist beendet wird.

Kurzfristige Ferienvermietung (MTA-Lizenz)

Jede Vermietung unter sechs Monaten zu Tourismus- oder Ferienzwecken fällt außerhalb von Kapitel 604 und muss von der Malta Tourism Authority lizenziert werden. Einzelheiten finden Sie in Abschnitt 10.

3. Rechte und Schutzmaßnahmen für Mieter

Die maltesische Gesetzgebung von 2020 hat den Mieterschutz erheblich gestärkt. Die folgenden Rechte gelten für alle Mieter unter einem registrierten Kapitel-604-Mietvertrag.

Recht auf schriftlichen Vertrag. Jeder Mieter hat Anspruch auf einen schriftlichen Mietvertrag. Wenn kein schriftlicher Vertrag besteht, gilt gesetzlich ein Mietverhältnis zu Standardbedingungen — die in der Regel zugunsten des Mieters ausgelegt werden.

Recht auf bewohnbare Räumlichkeiten. Der Vermieter muss die Immobilie in bewohnbarem Zustand übergeben und erhalten. Das bedeutet funktionierende Sanitäranlagen, ausreichende elektrische Anlage, eine wetterfeste Konstruktion und Zugang zu wesentlichen Dienstleistungen.

Schutz vor widerrechtlicher Räumung. Ein Vermieter kann einen Mieter nicht ohne Einhaltung des formellen Rechtswegs entfernen. Das Auswechseln von Schlössern, das Entfernen der Habseligkeiten eines Mieters oder das Abschneiden von Versorgungsleistungen, um einen Mieter zum Auszug zu zwingen, sind Straftaten.

Mieterhöhungsgrenzen. Im ersten Jahr eines Mietverhältnisses ist keine Mieterhöhung zulässig. Nach dem ersten Jahr sind Erhöhungen gedeckelt (siehe Abschnitt 6).

Recht auf ungestörten Genuss. Ein Vermieter muss mindestens 24 Stunden im Voraus schriftlich ankündigen, bevor er das Grundstück betritt, außer in echten Notfällen.

Kautionsschutz. Die Kaution darf eine Monatsmiete nicht übersteigen und muss innerhalb eines Monats nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben werden, abzüglich etwaiger rechtmäßiger Abzüge.

Recht auf Streitbeilegung. Mieter können Beschwerden über Kautionsabzüge, unzulässige Mieterhöhungen und Räumungsbescheide kostenlos (vorbehaltlich nomineller Antragsgebühren) bei der Mietaufsichtsbehörde einreichen.

4. Rechte und Pflichten des Vermieters

Rechte des Vermieters

Vermieter in Malta behalten im Rahmen von Kapitel 604 sinnvolle Rechte, sofern sie ihren Verpflichtungen nachkommen.

• Anfangsmiete frei festsetzen. Es gibt keine Mietpreiskontrolle für neue Vereinbarungen. Marktpreise gelten.
• Besitz zurückfordern auf definierten gesetzlichen Grundlagen nach ordnungsgemäßer Kündigung.
• Von der Kaution abziehen für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, unbezahlte Miete und unbezahlte Nebenkosten des Mieters.
• Vorzeitig kündigen, wenn der Mieter den Mietvertrag wesentlich verletzt (Nichtzahlung, Untervermietung ohne Zustimmung, illegale Nutzung usw.) nach schriftlicher Abmahnung.
• Miete jährlich erhöhen innerhalb der gesetzlichen Obergrenze nach dem ersten Jahr.

Pflichten des Vermieters

Was Vermieter nicht tun dürfen

• Ohne ordnungsgemäße Ankündigung betreten.
• Schlösser auswechseln, während der Mieter im Besitz ist.
• Wasser, Strom oder andere wesentliche Dienstleistungen vorenthalten.
• Ohne Einhaltung des Rechtswegs räumen.
• Miete im ersten Jahr eines Mietvertrags erhöhen.
• Eine Kaution von mehr als einer Monatsmiete verlangen.

5. Kaution: Regeln und Grenzen

Die Obergrenze

Unter Kapitel 604 ist die Kaution auf maximal eine Monatsmiete begrenzt. Jeder darüber hinaus erhobene Betrag ist rechtswidrig, und ein Mieter kann den Überschuss über die Mietaufsichtsbehörde zurückfordern.

Erhebung und Handhabung

Derzeit gibt es in Malta kein obligatorisches Drittverwahrungsschema für Kautionen (im Gegensatz zu britischen Kautionsschutzprogrammen). Die Kaution wird typischerweise vom Vermieter oder seinem Verwalter gehalten. Best Practice — und von Mietern zunehmend erwartet — ist es, den Erhalt schriftlich zu bestätigen und etwaige Abzüge am Ende des Mietverhältnisses aufzuschlüsseln.

Zulässige Abzüge

Ein Vermieter darf von der Kaution abziehen für:

• Schäden an der Immobilie oder ihrem Inhalt, die über normale Abnutzung hinausgehen.
• Am Ende des Mietverhältnisses unbezahlte Miete.
• Unbezahlte Nebenkosten, die gemäß Mietvertrag in der Verantwortung des Mieters lagen.
• Reinigungskosten, wenn die Immobilie in wesentlich schlechterem Zustand zurückgegeben wird als bei Übergabe.

Was gilt als "normale Abnutzung"?

Dies ist einer der am häufigsten strittigen Punkte. Normale Abnutzung umfasst:

• Leichte Kratzer an Wänden durch Möbel.
• Verblasste Farbe nach mehreren Jahren Belegung.
• Kleine Teppichvertiefungen durch Möbelbeine.
• Leichte Oberflächenkratzer auf Holzböden.

Sie umfasst nicht:

• Große Löcher in Wänden, zerbrochene Fliesen oder beschädigte Einrichtung.
• Flecken auf Teppichen oder Polstermöbeln.
• Durch Fehlanwendung verursachte Schäden an Möbeln oder Geräten.
• Schäden an Garten oder Außenbereichen.

Die Kaution kann nicht als letzte Monatsmiete verwendet werden

Ein weit verbreitetes Missverständnis: Mieter können den Vermieter nicht anweisen, die Kaution auf die letzte Monatsmiete anzurechnen. Die Kaution wird als Sicherheit für potenzielle Verluste gehalten, nicht als Mietvorauszahlung. Die letzte Monatsmiete muss auf übliche Weise bezahlt werden.

Rückgabefrist für die Kaution

Der Vermieter muss die Kaution (oder den Saldo nach Abzügen) innerhalb von einem Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben. Bei Abzügen muss der Vermieter eine aufgeschlüsselte schriftliche Aufstellung vorlegen. Versäumt er die Einhaltung der Einmonatsfrist, hat der Mieter Anspruch auf Rückforderung der vollen Kaution über die Mietaufsichtsbehörde.

Best Practice: Führen Sie bei Ein- und Auszug ein detailliertes schriftliches Inventar mit datierten Fotos durch. Diese Dokumentation ist Ihr primäres Beweismittel in jedem Kautionsstreit.

6. Mieterhöhungen: Gesetzliche Regeln und Obergrenzen

Keine Mietpreiskontrolle bei neuen Mietverhältnissen

Malta schreibt für die Anfangsmiete in einem neuen Mietvertrag keine Mietpreiskontrolle vor. Vermieter können ihre Immobilien zu Marktpreisen anbieten. Dies ist ein wichtiger Unterschied zu einigen anderen europäischen Ländern.

Obergrenze für Erhöhungen während des Mietverhältnisses

Sobald ein Mietvertrag aktiv ist, sind Erhöhungen reguliert:

• Erstes Jahr: Unter keinen Umständen ist eine Erhöhung zulässig.
• Zweites Jahr und danach: Die maximale jährliche Erhöhung beträgt das Niedrigere von 5 % oder dem aktuellen HVPI-Inflationssatz für Malta.

Der HVPI-Satz wird vom Nationalen Statistikamt Maltas (NSO) veröffentlicht. Vermieter müssen den zuletzt veröffentlichten Satz zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung verwenden.

Praktisches Beispiel

Wenn die HVPI-Inflation in einem bestimmten Jahr 3,2 % beträgt, ist die maximal zulässige Mieterhöhung 3,2 %, nicht 5 %. Wenn der HVPI auf 6,1 % steigt, gilt die Obergrenze von 5 %. Der Vermieter wendet immer den niedrigeren Wert an.

Im ursprünglichen Vertrag vereinbarte Erhöhungen

Wenn der ursprüngliche Mietvertrag eine bestimmte jährliche Erhöhung festlegt (z.B. "Die Miete erhöht sich jedes Jahr um 3 %"), ist dies zulässig, sofern:

1. Es im unterzeichneten Mietvertrag klar angegeben war.
2. Der vereinbarte Satz die Obergrenze von 5 %/HVPI nicht überschreitet.

Über die Obergrenze hinausgehende Erhöhungen: Wann sind sie zulässig?

Ein Vermieter darf die Miete über die gesetzliche Obergrenze hinaus nur dann erhöhen, wenn:

• Wesentliche Kapitalverbesserungen an der Immobilie vorgenommen wurden (keine Routinewartung), die mindestens 50 % des Jahresmietwerts kosten.
• Beide Parteien der erhöhten Miete schriftlich zustimmen.
• Die Erhöhung verhältnismäßig und dokumentiert ist.

7. Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter

Die erforderliche Kündigungsfrist zur Beendigung eines Mietvertrags hängt davon ab, wer kündigt und zu welchem Zeitpunkt im Mietverhältnis.

Kündigungsfristentabelle

Kündigung muss schriftlich erfolgen

Alle Kündigungsbescheide müssen schriftlich erteilt werden. Mündliche Kündigungen haben in Malta keine rechtliche Wirkung. Die Kündigung per Einschreiben oder durch eine Justizklageschrift bietet den stärksten Zustellungsnachweis.

Juristisches Schreiben (Ittra Legali)

Für formelle Rechtssicherheit — insbesondere vor einer Eskalation zur Mietaufsichtsbehörde — entscheiden sich viele Vermieter und Mieter, eine Kündigung durch einen maltesischen Notar oder Rechtsanwalt in Form eines juristischen Schreibens (Ittra Legali) zuzustellen. Dies schafft einen offiziellen, zeitgestempelten Nachweis.

8. Räumungsgründe in Malta

Ein Vermieter kann einen Mieter nur aus bestimmten, in Kapitel 604 festgelegten Gründen zur Räumung zwingen. Malta erlaubt für langfristige Wohnungsmietverhältnisse im Rahmen des Post-2020-Rechtsrahmens keine "grundlosen" Räumungen.

Gesetzliche Räumungsgründe

1. Nichtzahlung der Miete Der Vermieter muss zunächst eine schriftliche Forderung ausstellen. Zahlt der Mieter nicht innerhalb von 15 Tagen nach der Forderung, kann der Vermieter bei der Mietaufsichtsbehörde Antrag stellen. Dies ist der häufigste Grund für Räumungsverfahren.

2. Wesentlicher Vertragsbruch Beispiele: Untervermietung ohne Zustimmung, Halten von Haustieren wo verboten, anhaltende Lärmbelästigung oder asoziales Verhalten, erhebliche Schäden an der Immobilie. Der Vermieter muss zunächst eine schriftliche Abmahnung erteilen und dem Mieter eine angemessene Möglichkeit zur Abhilfe geben.

3. Immobilie für persönliche Nutzung benötigt Wenn der Vermieter oder ein unmittelbares Familienmitglied (Ehegatte, Kind, Elternteil) die Immobilie als Hauptwohnsitz benötigt, kann dies ein Grund zur Rückforderung sein. Es gelten strenge Bedingungen: Der Vermieter muss einen echten persönlichen Bedarf nachweisen, und dem Mieter steht eine Mindestkündigungsfrist zu.

4. Größere Bauarbeiten Wenn erhebliche Strukturreparaturen oder eine Sanierung erforderlich sind, die praktisch nicht durchgeführt werden können, solange der Mieter in der Wohnung ist, kann der Vermieter den Besitz beantragen. Routinewartung kommt nicht in Betracht.

5. Illegale Aktivitäten Die Nutzung der Immobilie für illegale Zwecke (Drogenherstellung, illegale Untervermietung, Betreiben nicht lizenzierter Unternehmen) ist ein Grund für eine sofortige Kündigung, obwohl der Vermieter immer noch dem formellen Verfahren folgen muss.

Das formelle Räumungsverfahren

Räumungen in Malta folgen einem definierten Rechtsweg:

1. Schriftliche Kündigung an den Mieter mit Angabe des Räumungsgrundes und der erforderlichen Kündigungsfrist.
2. Wenn der Mieter sich weigert auszuziehen, reicht der Vermieter eine Beschwerde bei der Mietaufsichtsbehörde ein.
3. Beide Parteien erhalten die Möglichkeit, ihren Fall darzustellen. Anhörungen finden typischerweise innerhalb von 2–3 Monaten nach der Antragstellung statt.
4. Wenn der Vorstand zugunsten des Vermieters entscheidet, wird ein gerichtlicher Vollstreckungstitel beantragt.
5. Ein Gerichtsvollzieher vollstreckt die Räumung. Diese Phase kann weitere 2–4 Monate dauern.

Realistischer Gesamtzeitraum von der ersten Kündigung bis zur physischen Räumung: 4–8 Monate.

Illegale Selbsthilferäumung

Das Auswechseln von Schlössern, das Entfernen der Habseligkeiten des Mieters, das Abschneiden von Versorgungsleitungen oder die Einschüchterung eines Mieters zum Auszug sind allesamt Straftaten in Malta. Ein Vermieter, der diese Schritte unternimmt, setzt sich einer strafrechtlichen Verfolgung und zivilrechtlicher Haftung aus. Die Mietaufsichtsbehörde kann die Wiedereinweisung des Mieters anordnen.

9. Streitbeilegung: Mietaufsichtsbehörde und Malta Arbitration Centre

Die Mietaufsichtsbehörde (Rent Regulation Board, die unter der Wohnungsbehörde tätig ist) ist das primäre Forum für Vermieter-Mieter-Streitigkeiten in Malta. Sie behandelt:

• Streitigkeiten über Kautionsabzüge.
• Beschwerden über unzulässige Mieterhöhungen.
• Räumungsanträge.
• Streitigkeiten über Mietvertragsbeendigung.
• Beschwerden über Instandhaltung und Bewohnbarkeit.

Wie man eine Beschwerde einreicht

1. Einreichung einer schriftlichen Beschwerde bei der Wohnungsbehörde mit klarer Beschreibung des Problems und des gesuchten Rechtsbehelfs.
2. Zahlung der anwendbaren Antragsgebühr (nominell, typischerweise unter 50 € für die meisten Anträge).
3. Der Vorstand plant eine Anhörung und gibt beiden Parteien ausreichend Vorankündigung.
4. Beide Seiten legen Beweise vor (Dokumente, Fotos, Zeugen).
5. Der Vorstand erteilt eine schriftliche, bindende Entscheidung.

Berufungen

Entscheidungen der Mietaufsichtsbehörde können innerhalb des in der Entscheidung angegebenen Zeitrahmens beim Zivilgericht (Erste Kammer) angefochten werden. Berufungen richten sich nach Rechtsfragen; von der Behörde getroffene Sachverhaltsfeststellungen haben erhebliches Gewicht.

10. Kurzzeitvermietungsvorschriften und Lizenzierung (MTA)

Maltas Kurzzeitvermietungsmarkt — angetrieben durch Plattformen wie Airbnb, Booking.com und VRBO — ist einer der dynamischsten im Mittelmeerraum. Er ist auch einer der am engsten regulierten.

MTA-Lizenzierungspflicht

Jede Immobilie, die zu Urlaubs- oder Tourismuszwecken für weniger als sechs Monate vermietet wird, muss vor der Bewerbung auf irgendeiner Plattform eine gültige Lizenz der Malta Tourism Authority (MTA) besitzen. Der Betrieb ohne Lizenz ist ein Verstoß, der Bußgelder und Delistung von Plattformen nach sich zieht.

MTA-Lizenzierungsverfahren

1. Antrag über das Online-Portal der MTA einreichen.
2. Die Immobilie wird gegen Mindeststandards inspiziert (Sicherheit, Sauberkeit, Möblierung, Brandschutz).
3. Lizenzkategorie wählen: Standard, Komfort oder First Class.
4. Jährliche Lizenzgebühr bezahlen: 100–250 € je nach Kategorie und Immobiliengröße.
5. Lizenznummer an allen Inseraten und Werbungen gut sichtbar anzeigen.

Steuerliche Behandlung von Kurzzeitvermietungen

• 15 % Abgeltungssteuer auf Bruttomieteinnahmen (gleiche Option wie bei Langzeitvermietungen).
• 7 % Mehrwertsteuer gilt für Unterkunftsgebühren (ermäßigter Tourismussatz).
• Mehrwertsteuerregistrierung ist erforderlich, wenn der Jahresumsatz aus Kurzzeitvermietungen 30.000 € überschreitet.
• Einnahmen müssen in der jährlichen persönlichen Steuererklärung angegeben werden.

Kurzzeitvermietungsmarktdaten: Wichtigste Gebiete in Malta (2026)

11. Steuerliche Pflichten für Vermieter

Die 15 % Abgeltungssteuer

Die meisten Vermieter in Malta entscheiden sich, Steuern auf Mieteinnahmen zu einem Pauschalsatz von 15 % auf Bruttomieteinnahmen zu zahlen. Dies ist eine Abgeltungssteuer — es besteht keine weitere Einkommensteuerpflicht auf diese Einnahmen, unabhängig von der Gesamtsteuerlage des Vermieters.

Standard-Einkommensteuer-Option

Wenn ein Vermieter die 15 % Abgeltungssteuer nicht wählt, werden Mieteinnahmen als ordentliches Einkommen behandelt und zu progressiven Sätzen bis zu 35 % besteuert. Jedoch können folgende Ausgaben abgezogen werden:

• Hypothekenzinsen (auf die Mietimmobilie).
• Versicherungsprämien.
• Wartungs- und Reparaturkosten (keine Kapitalverbesserungen).
• Immobilienverwaltungsgebühren.
• Lizenz- und Registrierungsgebühren.

Dieser Weg ist nur für Vermieter mit niedrigem Gesamteinkommen und hohen abzugsfähigen Ausgaben vorteilhaft.

Mehrwertsteuer

• Langfristige Wohnungsvermietungen (6 Monate oder mehr): Mehrwertsteuerbefreit. Es wird keine Mehrwertsteuer erhoben.
• Kurzfristige Ferienvermietungen (unter 6 Monaten): 7 % Mehrwertsteuer, wenn MTA-lizenziert.
• Gewerbliche Immobilienvermietungen: 18 % Standard-Mehrwertsteuersatz.

Nichtansässige Vermieter

Nichtansässige Vermieter, die Immobilien in Malta besitzen, unterliegen maltesischer Steuer auf in Malta erzielte Mieteinnahmen. Die 15 % Abgeltungssteueroption steht Nichtansässigen zur Verfügung. Malta hat Doppelbesteuerungsabkommen mit den meisten bedeutenden Ländern; die Verpflichtung zur Erklärung und Zahlung der Steuer in Malta bleibt jedoch unabhängig von Abkommen bestehen.

12. Schnellübersicht: Mieterrechte vs. Vermieterrechte

Häufig gestellte Fragen

Q: Müssen Mietverträge in Malta registriert werden? Ja. Jeder private Wohnungsmietvertrag, der nach dem 1. Januar 2020 unterzeichnet wird, muss innerhalb von zehn Werktagen nach Unterzeichnung bei der Wohnungsbehörde registriert werden. Beide Parteien können registrieren, aber der Vermieter trägt die primäre Verantwortung. Die Nichtregistrierung kann zu Bußgeldern von bis zu 10.000 € bei vorsätzlicher Nichtregistrierung und 2.500 € bei verspäteter Registrierung führen.

Q: Wie lange ist die Mindestmietdauer nach maltesischem Recht? Die Mindestdauer für einen privaten Wohnungsmietvertrag gemäß Kapitel 604 beträgt ein Jahr. Es gibt keine gesetzliche Höchstdauer — die Parteien können jede Dauer über ein Jahr hinaus vereinbaren. Befristete Mietverträge wandeln sich bei Ablauf automatisch in unbefristete Mietverträge um, sofern sie nicht ordnungsgemäß gekündigt wurden.

Q: Kann ein Vermieter einen Mieter in Malta ohne Gerichtsverfahren räumen? Nein. Eine Räumung ohne Einhaltung des Rechtswegs — ob durch Schlossauswechseln, Entfernen von Habseligkeiten oder Abschneiden von Versorgungsleitungen — ist eine Straftat. Der Vermieter muss bei der Mietaufsichtsbehörde einen Antrag stellen, eine günstige Entscheidung erhalten und dann einen gerichtlichen Vollstreckungstitel beantragen. Das gesamte Verfahren dauert typischerweise 4–8 Monate.

Q: Um wie viel kann ein Vermieter die Miete jedes Jahr erhöhen? Im ersten Jahr ist keine Erhöhung zulässig. Ab dem zweiten Jahr beträgt die maximale jährliche Erhöhung das Niedrigere von 5 % oder dem aktuellen HVPI-Inflationssatz, der vom Nationalen Statistikamt Maltas veröffentlicht wird.

Q: Wie hoch ist die maximale Kaution, die ein Vermieter verlangen darf? Eine Monatsmiete. Jeder über diese Grenze hinaus erhobene Betrag ist rechtswidrig. Die Kaution muss innerhalb eines Monats nach Beendigung des Mietverhältnisses mit einer aufgeschlüsselten Aufstellung etwaiger Abzüge zurückgegeben werden.

Q: Kann ein Mieter vor Ende eines befristeten Mietvertrags ausziehen? Im Allgemeinen kann ein Mieter in den ersten sechs Monaten nicht kündigen. Nach sechs Monaten ist eine vorzeitige Kündigung nur möglich, wenn der Mietvertrag eine ausdrückliche Voraustiegsklausel enthält, und der Mieter muss die in dieser Klausel angegebene Kündigungsfrist einhalten (mindestens ein Monat). Nach Jahr 1 ist eine dreimonatige schriftliche Kündigung erforderlich.

Q: Brauchen Kurzzeitvermietungsvermieter in Malta eine Lizenz? Ja. Jede Immobilie, die zu Tourismus- oder Ferienzwecken für weniger als sechs Monate vermietet wird, muss vor ihrer Eintragung auf einer Plattform eine gültige Malta Tourism Authority (MTA) Lizenz besitzen. Nicht lizenzierte Kurzzeitvermietungen riskieren Bußgelder und Entfernung von Buchungsplattformen.

Q: Welcher Steuersatz gilt für Mieteinnahmen in Malta? Die meisten Vermieter entscheiden sich für eine 15 % Abgeltungssteuer auf Bruttomieteinnahmen. Dies ist eine Pauschal-, Abgeltungssteuer ohne weitere Einkommensteuerpflicht auf diese Einnahmen. Alternativ können Vermieter in das standard-progressive Einkommensteuersystem (0–35 %) einsteigen und qualifizierende Ausgaben abziehen — obwohl dies für die meisten Anlagelieger weniger effizient ist.

Q: Kann ein Nicht-EU-Bürger in Malta Immobilien besitzen und vermieten? Ja. Immobilieneigentum und Vermietung durch Nicht-EU-Staatsangehörige ist in Malta gestattet, vorbehaltlich der Standard-Erwerbsgenehmigungsanforderungen für Nicht-EWR-Käufer (Genehmigung zum Erwerb unbeweglicher Güter — AIP). Mieteinnahmen aus maltesischen Immobilien sind in Malta steuerpflichtig, unabhängig von der Nationalität oder dem Wohnsitz des Eigentümers.

Q: Wo können Streitigkeiten über Kautionen oder Miete beigelegt werden? Die Mietaufsichtsbehörde, die unter der Wohnungsbehörde tätig ist, ist das primäre Forum für Vermieter-Mieter-Streitigkeiten, einschließlich Kautionsabzüge, unzulässige Mieterhöhungen und Räumungsanträge. Beschwerden werden schriftlich bei der Wohnungsbehörde eingereicht. Für komplexere gewerbliche oder grenzüberschreitende Angelegenheiten bietet das Malta Arbitration Centre Mediation und Schiedsverfahren an.

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