Héritage immobilier à Malte - Pas d'impôt sur les successions et ce qu'il faut savoir

Malte n'a pas de droits de succession, de droits d'héritage ou de droits de succession de quelque nature que ce soit. Lorsque vous héritez d'une propriété maltaise, vous ne payez aucun impôt sur la réception de l'héritage. Vous ne payez un droit de mutation (8 % ou 10 % sur la plus-value) que lorsque vous vendez la propriété — calculé sur la base de la valeur d'homologation au moment de l'héritage, et non sur la base du prix d'achat initial du défunt. Malte est donc un pays exceptionnellement favorable au transfert intergénérationnel de richesses immobilières.

Ce guide complet explique le fonctionnement du droit successoral maltais, la procédure d'homologation, le règlement européen Brussels IV sur les successions transfrontalières, l'utilisation des testaments maltais, des trusts et des structures sociétaires, ainsi que les stratégies pratiques pour planifier efficacement la transmission de votre patrimoine immobilier maltais.

1. Aucune taxe successorale à Malte : le tableau complet

Malte a aboli les droits de succession il y a plusieurs décennies et ne les a jamais réintroduits. Cette position s'applique sans exception aux :

• Ressortissants maltais qui héritent de membres de leur famille
• Ressortissants étrangers qui héritent de biens situés à Malte
• Non-résidents propriétaires de biens maltais
• Biens de toute valeur — il n'existe aucun seuil d'imposition
• Tous les bénéficiaires — qu'il s'agisse d'un conjoint, d'un enfant, d'un frère ou sœur, ou d'une personne sans lien de parenté

Comparaison avec d'autres pays européens

Pour les familles qui envisagent de détenir des biens immobiliers dans une perspective de transmission intergénérationnelle, la position de Malte est l'une des plus favorables de toute l'Union européenne.

2. Le fonctionnement du droit successoral maltais

Le principe de base : l'héritage forcé (légitim)

Le droit successoral maltais s'inscrit dans la tradition du droit civil, influencé par le Code Napoléon en raison des liens historiques de Malte avec la France et le Royaume des Deux-Siciles. La caractéristique principale est le régime d'héritage forcé — certains membres de la famille (appelés héritiers forcés) disposent d'un droit légalement protégé à une part minimale de la succession, appelée réserve héréditaire ou legitim, qui ne peut être supprimée par testament.

Parts de réserve héréditaire (légitim) selon le Code d'organisation et procédure civile :

La partie libre de la succession (au-delà de la réserve) peut être distribuée librement par testament à toute personne de votre choix — y compris des personnes sans lien de parenté, des associations ou des fondations.

Implication pratique : Si vous avez des enfants, vous ne pouvez pas léguer l'intégralité de votre patrimoine maltais à une tierce personne. Vos enfants peuvent contester le testament et réclamer leur réserve héréditaire via les tribunaux maltais.

3. Succession intestate : ce qui se passe en l'absence de testament

Si un propriétaire maltais décède sans testament valide (intestat), la loi maltaise applique une hiérarchie de distribution par défaut, codifiée dans le Code d'organisation et procédure civile.

Ordre d'héritage simplifié

1er rang — Conjoint et enfants : Le conjoint et les enfants héritent conjointement. En pratique :

• Le conjoint hérite généralement de l'usufruit (droit d'utilisation et de perception des revenus) de la part du défunt dans le patrimoine commun
• Les enfants héritent de la nue-propriété, qui fusionne en pleine propriété au décès du conjoint
• Les enfants naturels (nés hors mariage) reconnus ont les mêmes droits que les enfants légitimes

2e rang — Conjoint seul (sans enfants) : Si le défunt n'a pas d'enfants, le conjoint survivant hérite de la totalité du patrimoine.

3e rang — Ascendants (parents) : En l'absence de conjoint et d'enfants, les parents du défunt héritent en parts égales.

4e rang — Frères et sœurs et leurs descendants : Si aucun ascendant n'est en vie, les frères et sœurs (ou leurs enfants et petits-enfants) héritent.

5e rang — Autres parents : Cousins, oncles, tantes, jusqu'au 4e degré de parenté.

6e rang — L'État maltais : En l'absence de tout héritier légal, le patrimoine revient à l'État.

Important : Les partenaires non mariés (concubins) n'ont aucun droit automatique sur la succession intestate à Malte, quelle que soit la durée de la relation. Si vous souhaitez que votre partenaire hérite de votre bien maltais, un testament explicite est absolument indispensable.

4. Succession transfrontalière : le règlement Brussels IV

Pour les investisseurs non maltais propriétaires de biens à Malte — et il en existe des dizaines de milliers —, la question cruciale est : quelle loi nationale s'applique à ma succession ?

Le Règlement (UE) n° 650/2012 sur les successions

Ce règlement, généralement désigné sous le nom de Brussels IV ou Rome IV, s'applique dans tous les États membres de l'UE (y compris Malte) et définit la loi applicable aux successions internationales.

Principe de base : La loi de la résidence habituelle du défunt au moment de son décès régit l'ensemble de sa succession, y compris les biens situés dans d'autres pays.

Exception — choix de la loi : Le défunt peut choisir dans son testament de soumettre l'ensemble de sa succession à la loi de sa nationalité (pas de sa résidence).

Exemples pratiques Brussels IV

Cas particulier post-Brexit : Le Royaume-Uni n'est plus membre de l'UE et Brussels IV ne s'applique plus à la relation UK–Malte. Les règles de droit international privé maltaises et britanniques s'appliquent séparément, créant une complexité supplémentaire. Un testament maltais portant explicitement sur les biens maltais est particulièrement recommandé pour les ressortissants britanniques.

Recommandation pour les investisseurs non-maltais

Un testament maltais distinct portant exclusivement sur vos biens situés à Malte est, dans la grande majorité des cas, l'approche la plus simple, la plus claire et la plus robuste — indépendamment de votre nationalité et de votre résidence.

5. Les testaments à Malte : vos options

Le testament public (testment pubbliku)

C'est la forme de testament la plus sécurisée et la plus couramment utilisée à Malte. Il est rédigé devant un notaire maltais en présence de deux témoins.

Processus :

1. Consultation préalable avec le notaire (exposé de vos souhaits, inventaire des biens)
2. Rédaction du testament par le notaire
3. Lecture du document en présence du testateur et de deux témoins
4. Signature par le testateur, les témoins et le notaire
5. Conservation de l'original dans le protocole notarial (archives officielles)
6. Copie certifiée remise au testateur

Coût : Généralement 200–500 € pour un testament standard. Pour des patrimoines complexes (plusieurs biens, structures sociétaires, dispositions détaillées), prévoir 500–1 500 €.

Ce que le testament maltais doit couvrir :

• Tous les biens immobiliers situés à Malte (avec références cadastrales)
• Les comptes bancaires maltais (si applicables)
• Les parts sociales dans des sociétés maltaises détenant des biens
• La désignation d'un exécuteur testamentaire (mandataire testamentaire)
• Les dispositions pour les situations de prédécès des héritiers

Le testament mystique (testment sigriet)

Le testateur peut également remettre à un notaire un document cacheté et signé contenant ses dispositions testamentaires, sans que le notaire en connaisse le contenu. Cette forme assure une confidentialité totale mais présente des risques techniques si les formalités ne sont pas parfaitement respectées. Elle est moins utilisée dans la pratique.

Codicielles et modifications

Un testament peut être modifié par un codicille — un acte complémentaire ajoutant ou modifiant certaines dispositions sans refaire le testament en entier. Pour des modifications importantes, il est généralement préférable de révoquer l'ancien testament et d'en rédiger un nouveau.

6. La procédure d'homologation (causa mortis) à Malte

Étape 1 — Enregistrement du décès

Le décès doit être enregistré à Malte si il s'y est produit. Pour les décès survenus à l'étranger, un certificat de décès étranger doit être :

• Apostillé selon la Convention de La Haye si le pays d'émission est signataire
• Traduit en anglais ou en maltais par un traducteur assermenté
• Déposé au bureau du Commissaire aux revenus (Commissioner for Revenue)

Étape 2 — Identification de la loi applicable

Déterminer si la succession est régie par la loi maltaise ou par une loi étrangère, en fonction de la résidence habituelle du défunt et du choix éventuel de la loi dans le testament. Cette étape peut nécessiter un avis juridique combiné d'un notaire maltais et d'un avocat dans le pays de résidence du défunt.

Étape 3 — Déclaration causa mortis

La succession immobilière maltaise est déclarée au Commissioner for Revenue par une déclaration causa mortis. Cette déclaration est une obligation légale — non pas un paiement fiscal (rappel : il n'y a pas de taxe successorale) — qui établit officiellement le titre de propriété des héritiers.

La déclaration inclut :

• L'identité du défunt et des héritiers
• Un inventaire des biens maltais avec leur évaluation
• La copie du testament (si existant) ou la justification de la succession intestate
• L'évaluation professionnelle des biens immobiliers par un PERIT (architecte/expert maltais agréé)

Délai légal : La déclaration causa mortis doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès. Des pénalités s'appliquent en cas de retard.

Étape 4 — L'importance stratégique de l'évaluation (PERIT)

L'évaluation par un PERIT au moment de l'homologation est à la fois une obligation légale et une décision stratégique importante.

La valeur d'homologation devient le coût d'acquisition de référence pour le calcul de toute plus-value future lors d'une vente par les héritiers. Une valeur d'homologation élevée (reflétant la valeur de marché actuelle) réduira significativement la base imposable lors d'une vente ultérieure.

Illustration de l'impact de la valeur d'homologation :

Conclusion pratique : Engagez un PERIT expérimenté pour une évaluation au prix de marché complet au moment de l'homologation. Cette dépense de 300–800 € peut générer des économies fiscales de plusieurs dizaines de milliers d'euros lors de la vente.

Étape 5 — Mise à jour du titre de propriété

Une fois la causa mortis acceptée, le titre de propriété des héritiers est confirmé au registre foncier (Land Registry). Si plusieurs héritiers se partagent le bien, il est détenu en copropriété (comproprietà) — chaque héritier détenant une part indivise du bien.

7. Copropriété et gestion des biens hérités entre cohéritiers

La copropriété successorale est l'une des situations les plus délicates du droit immobilier maltais. Lorsque plusieurs frères et sœurs ou membres de la famille héritent conjointement d'un bien, les désaccords sont fréquents et peuvent rapidement devenir coûteux.

Sources de conflits fréquentes

• Vendre ou conserver le bien
• Qui peut utiliser le bien et selon quelles modalités
• Qui paie l'entretien, l'assurance, les charges, les taxes
• Comment les revenus locatifs sont répartis et gérés
• Que faire si le bien nécessite des travaux importants

Option 1 — Accord de copropriété notarié

Tous les copropriétaires signent un accord notarié définissant :

• L'utilisation du bien (résidence secondaire, location, etc.)
• La répartition des coûts récurrents
• Les règles de prise de décision (unanimité ou majorité)
• La procédure de vente ou de rachat à terme

C'est la solution la moins coûteuse si toutes les parties coopèrent. Coût : 300–800 € de frais notariaux.

Option 2 — Rachat par un héritier

L'héritier souhaitant conserver le bien rachète les parts des autres. Le prix est négocié sur la base d'une évaluation PERIT indépendante.

Fiscalité du rachat : L'héritier acquéreur paie les droits de timbre au taux standard de 5 % sur la valeur des parts acquises. L'héritier cédant réalise une vente soumise au droit de transfert de 8 % (ou 10 % sur la plus-value par rapport à la valeur d'homologation).

Exemple : Un bien évalué à 400 000 € est partagé entre 3 héritiers (33,3 % chacun). L'un rachète les 2 autres (66,6 % = 266 400 €). Droit de timbre : 5 % × 266 400 € = 13 320 € à la charge de l'acquéreur.

Option 3 — Vente à un tiers

Tous les copropriétaires s'accordent sur la vente à un tiers acheteur. Le produit de la vente est réparti proportionnellement aux parts de chacun.

Chaque héritier cédant paie le droit de mutation sur sa quote-part : 8 % du prix de vente ou 10 % sur la plus-value par rapport à la valeur d'homologation (au choix, la formule la moins élevée s'applique).

Option 4 — Vendita all'inkant (vente judiciaire)

Si les copropriétaires ne parviennent pas à un accord, tout copropriétaire peut demander au tribunal une vente judiciaire aux enchères publiques (vendita all'inkant). Le tribunal ordonne la vente et répartit le produit proportionnellement.

Cette procédure est :

• Lente : 12–36 mois en moyenne
• Coûteuse : frais d'avocat, frais de tribunal, frais d'enchères déduits du produit
• Potentiellement défavorable : les prix aux enchères judiciaires sont souvent inférieurs aux prix de marché

La médiation et la négociation directe sont toujours préférables.

8. Impôt lors de la vente d'un bien hérité

L'héritage lui-même est exonéré d'impôt. Mais lorsque les héritiers décident de vendre le bien, des droits de mutation s'appliquent.

Les deux options de calcul

Option A : 8 % du prix de vente final

• Simple, prévisible, indépendant de la valeur d'homologation

Option B : 10 % de la plus-value

• Plus-value = Prix de vente − Valeur d'homologation (causa mortis)
• Avantageuse si la valeur d'homologation est proche du prix de vente

La règle pratique : L'héritier peut choisir la formule la moins élevée au moment de la vente.

Tableau comparatif selon la valeur d'homologation

Note : Si la valeur d'homologation est supérieure au prix de vente (bien déprécié), l'option B donne une base négative. Dans ce cas, l'option A s'applique ou une exonération peut être envisageable — à vérifier avec un avocat fiscal maltais.

9. Trusts et structures sociétaires pour la transmission

Pour les patrimoines immobiliers importants ou les familles avec des structures complexes, des mécanismes alternatifs à la simple succession peuvent être envisagés.

Les trusts maltais

Malte reconnaît et réglemente les trusts depuis le Trusts and Trustees Act de 1988. Un trust maltais peut détenir des biens immobiliers et transmettre ces biens aux bénéficiaires selon les termes du trust, en dehors de la procédure successorale ordinaire.

Avantages du trust pour la transmission immobilière :

• Évite les délais et coûts de la procédure d'homologation
• Permet une transmission progressive et conditionnelle (par exemple : les enfants reçoivent les revenus à 18 ans, le capital à 30 ans)
• Peut protéger le bien des créanciers personnels des bénéficiaires
• Maintient la confidentialité (les trusts ne sont pas enregistrés publiquement)

Inconvénients :

• Coût de mise en place : 2 000–5 000 €
• Frais de trustee annuels : 1 000–3 000 €/an
• Complexité administrative et fiscale accrue
• Peut déclencher des obligations de reporting dans les pays de résidence des bénéficiaires (CRS, FATCA)

Fiscalité des trusts maltais : Les revenus du trust sont imposés au niveau du trust ou des bénéficiaires selon la structure choisie. Les spécialistes conseillent généralement des trusts discrétionnaires pour maximiser la flexibilité fiscale.

Détention via une société maltaise

Une autre approche consiste à détenir le bien immobilier via une société maltaise (généralement une SRL — private limited company). La transmission s'effectue alors par cession des parts sociales plutôt que par succession immobilière directe.

Potentiels avantages :

• La cession de parts sociales peut être moins visible que la transmission immobilière directe
• Permet d'intégrer plusieurs héritiers comme actionnaires dès le début
• Facilite la gestion locative collective

Inconvénients significatifs :

• Les droits de timbre s'appliquent à la cession de parts (0,2 % en Malta — beaucoup plus faible qu'en France ou en Belgique)
• La société est soumise à l'impôt sur les sociétés maltais (35 %, avec système de remboursement partiel)
• Frais comptables et légaux annuels (1 500–3 000 €)
• Les investisseurs étrangers doivent évaluer l'impact dans leur pays de résidence

10. Permis AIP et héritage : règles spécifiques

Un point souvent négligé par les investisseurs étrangers : les implications du permis AIP (Acquisition of Immovable Property) en cas de succession.

Le permis AIP est délivré à l'acheteur initial pour lui permettre d'acquérir un bien en dehors des Designated Areas (zones ouvertes à tous les acheteurs étrangers). Ce permis est personnel à l'acheteur — il ne se transfère pas automatiquement aux héritiers.

Ce qui se passe à la succession pour un bien AIP

Si les héritiers sont ressortissants UE/EEE : ils n'ont généralement pas besoin d'un permis AIP pour posséder un bien à Malte (règle post-2004 pour les citoyens UE).

Si les héritiers sont ressortissants hors UE : ils peuvent avoir besoin de demander leur propre permis AIP ou de régulariser leur situation auprès des autorités compétentes.

Recommandation : Si votre bien a été acquis via AIP et que vos héritiers potentiels sont non-UE, consultez un avocat maltais avant de rédiger votre testament pour anticiper cette problématique.

11. Planification successorale : recommandations pratiques

Rédigez un testament maltais aujourd'hui

Si vous possédez des biens à Malte, rédiger un testament maltais est l'action la plus importante et la moins coûteuse que vous puissiez entreprendre. Coût : 200–500 €. Bénéfice : clarté absolue sur la transmission de votre patrimoine maltais, réduction drastique des risques de conflits entre héritiers, et gains potentiels de dizaines de milliers d'euros en fiscalité optimisée.

Anticipez l'évaluation causa mortis

Discutez avec un PERIT de confiance pour comprendre comment l'évaluation sera réalisée au moment du décès. Dans certains cas, une planification préalable (par exemple, une donation entre vifs) peut être plus avantageuse fiscalement qu'une succession classique.

Envisagez une donation entre vifs pour les biens à faible rendement locatif

Une donation entre vifs (don de son vivant) d'un bien immobilier maltais à un héritier est possible et légalement reconnue. Elle est soumise au droit de timbre (5 % payé par le donataire) et à un droit de mutation modifié. Pour certaines familles, cette approche peut être plus avantageuse que d'attendre le décès — à évaluer au cas par cas.

Maintenez une documentation complète

Conservez en lieu sûr :

• Copie certifiée du testament maltais
• Titre de propriété (deed of purchase) de chaque bien
• Évaluations PERIT historiques
• Contrats de location en cours
• Relevés de charges de copropriété

Discutez ouvertement avec vos héritiers

La grande majorité des conflits successoraux immobiliers à Malte résultent d'un manque de communication et de clarté sur les intentions du défunt. Un testament clair, discuté ouvertement avec les héritiers de son vivant, prévient des décennies de conflits familiaux.

12. Procédure complète pour héritiers étrangers d'un bien maltais

Si vous êtes à l'étranger et que vous venez d'hériter d'un bien maltais, voici les étapes pratiques à suivre :

Semaines 1–4 :

• Engager un notaire maltais (ils peuvent agir à distance pour la plupart des démarches)
• Obtenir le certificat de décès apostillé et traduit
• Identifier les autres héritiers et parvenir à un premier accord sur les intentions (conserver, louer, vendre)

Semaines 4–12 :

• Mandater le notaire pour préparer la déclaration causa mortis
• Engager un PERIT pour l'évaluation des biens
• Vérifier les obligations fiscales dans votre pays de résidence (certains pays imposent les héritiers sur les biens étrangers)

Mois 3–6 :

• Dépôt de la causa mortis au Commissioner for Revenue
• Obtention des confirmations de titre de propriété
• Décision finale sur la stratégie : location, vente ou conservation

Après l'homologation :

• Si conservation : enregistrement auprès de la Housing Authority si location long-let, ou demande de licence MFHEA si short-let
• Si vente : engager un agent immobilier maltais et un avocat pour la transaction

Questions fréquemment posées

Q : Y a-t-il des droits de succession à Malte sur les biens immobiliers ? Non, absolument aucun. Malte n'a pas de droits de succession, droits d'héritage ni aucune taxe de quelque nature que ce soit lors de la transmission d'un bien par voie successorale. L'impôt n'intervient que lors de la vente ultérieure du bien par les héritiers (droit de mutation de 8 % ou 10 % sur la plus-value).

Q : Dois-je déclarer un bien maltais hérité aux autorités fiscales ? Oui, une déclaration causa mortis doit être déposée au Commissioner for Revenue dans les 6 mois suivant le décès. Il ne s'agit pas d'un paiement d'impôt mais d'une déclaration légale établissant le titre de propriété des héritiers. Aucune taxe n'est due à cette étape.

Q : Un étranger peut-il hériter de biens immobiliers maltais ? Oui, sans restriction. Il n'existe aucune limitation sur la capacité d'un étranger à hériter d'un bien maltais. L'héritage est exonéré de toute taxe. Seule la vente ultérieure est soumise au droit de mutation standard.

Q : Qu'advient-il d'un permis AIP quand le propriétaire décède ? Le permis AIP est personnel à l'acheteur initial et ne se transfère pas automatiquement. Les héritiers ressortissants UE n'ont généralement pas besoin d'un AIP. Les héritiers non-UE peuvent avoir besoin de régulariser leur situation. Demandez rapidement un avis juridique si cette situation vous concerne.

Q : Mon frère ou ma sœur refuse de vendre le bien dont nous avons hérité — que puis-je faire ? Tout copropriétaire à Malte peut demander au tribunal une vente judiciaire aux enchères (vendita all'inkant) si aucun accord ne peut être trouvé. La procédure prend 12–36 mois et les frais sont déduits du produit. La médiation ou un rachat négocié est toujours préférable. Consultez un avocat maltais spécialisé en litiges immobiliers.

Q : Mon testament étranger couvre-t-il mes biens maltais ? Potentiellement oui, selon Brussels IV — mais la pratique recommande fortement un testament maltais distinct pour les biens maltais. Il élimine toute ambiguïté quant à la loi applicable, permet au notaire maltais de procéder sans dépendre des délais d'homologation étrangers, et vous permet de spécifier précisément vos intentions pour vos biens maltais.

Q : Un trust maltais peut-il éviter les problèmes de copropriété successorale ? Oui, un trust bien structuré peut définir à l'avance les règles de gestion et de distribution du patrimoine immobilier, évitant ainsi les conflits entre héritiers. Le trust est géré par un trustee professionnel selon les instructions du trust deed. Coût de mise en place : 2 000–5 000 €, plus frais annuels de gestion.

Q : Comment est calculé l'impôt sur la vente d'un bien hérité à Malte ? Deux options : (A) 8 % du prix de vente final, ou (B) 10 % de la plus-value (prix de vente moins valeur d'homologation enregistrée lors de la causa mortis). L'héritier choisit la formule la moins avantageuse pour lui. Une valeur d'homologation élevée réduit donc considérablement l'impôt futur à la vente.

Q : Quelle est la différence entre la part réservée (légitim) et la quotité disponible ? La part réservée (légitim) est la fraction de la succession que la loi maltaise protège pour les héritiers forcés (enfants principalement) et qu'un testament ne peut pas supprimer. La quotité disponible est la part restante dont le testateur peut disposer librement. Par exemple, avec deux enfants, la réserve est de 1/3 (distribué entre les deux) et la quotité disponible est de 2/3.

Q : Combien coûte un notaire maltais pour une succession immobilière ? Pour une succession simple (un bien, héritiers évidents), les honoraires notariaux se situent entre 500 € et 2 000 €. Pour des successions complexes (plusieurs biens, héritiers multiples, conflits potentiels, éléments transfrontaliers), prévoir 2 000–6 000 € ou plus. L'évaluation PERIT du bien coûte 300–800 € supplémentaires.

La planification successorale de votre patrimoine immobilier maltais mérite une attention professionnelle — la complexité du droit maltais combinée aux règles transfrontalières de Brussels IV et aux implications fiscales de chaque décision justifie pleinement un investissement dans des conseils de qualité.

L'équipe de Malta Luxury Real Estate travaille avec un réseau de notaires, avocats et fiscalistes maltais expérimentés pour accompagner les investisseurs internationaux dans la structuration et la planification de leur patrimoine immobilier à Malte. Contactez-nous à info@maltaluxuryrealestate.com pour une mise en relation avec les spécialistes adaptés à votre situation.

Dernière mise à jour : mars 2026. Le droit successoral maltais est un domaine spécialisé en constante évolution. Cet article fournit uniquement des informations générales et ne constitue pas un avis juridique ou fiscal. Consultez toujours un notaire ou avocat maltais agréé pour des conseils adaptés à votre situation spécifique.