Héritage de biens immobiliers à Malte : Droits de succession et de transfert 2026

Si vous possédez un bien immobilier à Malte — ou si vous envisagez d'en acquérir un — il est indispensable de comprendre ce qui adviendra de cet actif à votre décès. La planification successorale pour un bien maltais touche simultanément au droit civil, aux règlements européens sur les successions, à la procédure notariale et aux obligations fiscales locales. Une planification rigoureuse peut épargner à vos héritiers des dizaines de milliers d'euros et plusieurs mois de démarches administratives. Une mauvaise préparation peut engendrer des litiges, des actifs gelés et des coûts inutiles au pire moment possible.

Ce guide couvre tout ce qu'un propriétaire — qu'il soit résident maltais, ressortissant européen ou investisseur non-communautaire — doit savoir sur l'héritage, la succession et la planification successorale à Malte en 2026.

1. Le droit successoral maltais en 2026 : fondements et institutions

Le droit successoral maltais est codifié principalement dans le Code civil de Malte (Chapitre 16 des Lois de Malte). Il s'inspire largement de la tradition civiliste napoléonienne, façonnée par l'histoire de l'île sous administration française puis britannique. Le résultat est un système hybride combinant des principes de droit civil continental européen — y compris la réserve héréditaire — avec des influences procédurales de common law héritées de la domination britannique.

À Malte, la succession des biens est régie par la loi du pays dans lequel le bien est situé (lex situs), sauf si le défunt a effectué un choix de loi valide en vertu du Règlement européen sur les successions. Pour les biens immobiliers, le droit maltais s'applique presque toujours au mécanisme de transfert, indépendamment de la nationalité ou du domicile du défunt.

Lorsqu'une personne décède en possédant un bien immobilier à Malte, ses héritiers doivent établir un acte Causa Mortis — un instrument notarial formel qui transfère le titre de propriété du nom du défunt aux bénéficiaires. Cet acte est rédigé et authentifié par un Notaire Public maltais et enregistré auprès du registre public compétent. Jusqu'à l'exécution de cet acte, les héritiers n'ont aucun titre légal, même s'ils sont en possession physique du bien.

Les institutions clés impliquées dans la succession maltaise sont :

• Le Notaire Public — rédige et authentifie l'acte Causa Mortis ainsi que tout testament
• Le Registre Public de Malte — l'autorité auprès de laquelle sont enregistrés les décès, testaments et actes de propriété
• Le Registre foncier — où les propriétés à titre absolu sont formellement enregistrées après transfert
• Le Commissaire aux Revenus — perçoit le droit Causa Mortis de 5% au nom du gouvernement maltais
• Le Tribunal Civil (Section de juridiction volontaire) — gère les litiges de succession ab intestat et les successions contestées

Une exigence procédurale clé est que les héritiers doivent déclarer les actifs de la succession au Commissaire aux Revenus dans les trois mois suivant la date du décès. Le non-respect de ce délai peut entraîner des pénalités et des intérêts de retard s'ajoutant aux droits dus.

2. Malte et l'absence d'impôt sur les successions : ce que cela signifie pour les investisseurs

Malte ne prélève aucun impôt sur les successions au sens traditionnel du terme. Il n'existe aucune charge sur la valeur totale de la succession d'un défunt, aucun impôt annuel sur la fortune, aucun droit de succession, et aucun prélèvement sur le transfert d'actifs financiers, d'espèces ou de biens personnels d'une génération à l'autre.

Il s'agit d'un avantage structurel majeur qui a fait de Malte l'une des juridictions les plus attractives d'Europe pour les personnes fortunées et les family offices. Lorsque l'on compare les juridictions pour l'investissement immobilier et la planification successorale, le profil fiscal maltais figure régulièrement parmi les plus favorables du monde développé.

Ce que Malte possède, c'est un Droit sur les documents et les transferts — communément appelé droit Causa Mortis — qui s'applique spécifiquement au transfert de biens immobiliers (immeubles) au décès. Le taux standard est de 5% de la valeur marchande du bien, telle que déterminée par un architecte gouvernemental. Il ne s'agit pas d'un impôt sur l'ensemble de la succession ; c'est une charge de transfert sur les seuls biens immobiliers.

Les actifs financiers — comptes bancaires, portefeuilles d'investissement, parts sociales (selon la structure), bijoux, véhicules et autres biens mobiliers — ne sont soumis à aucun droit de transfert équivalent lors de la transmission entre générations. Cela crée d'importantes opportunités de planification pour les investisseurs détenant un portefeuille d'actifs diversifié.

Pour le propriétaire maltais type — un ressortissant britannique, français ou allemand ayant acquis un penthouse vue mer ou un palazzo à La Valette comme résidence secondaire ou base de retraite — le "coût successoral" effectif est d'environ 5% de la valeur du bien, plus les honoraires notariaux et les frais administratifs. Par rapport à ce que leur juridiction d'origine facturerait sur la même valeur, l'économie est substantielle.

3. Les droits de mutation sur l'héritage immobilier (5% — droit Causa Mortis)

Le droit Causa Mortis de 5% est le mécanisme fiscal central de la succession immobilière maltaise. Comprendre précisément son fonctionnement — y compris sa base, ses exonérations et son calendrier de paiement — est indispensable pour tout propriétaire.

Calcul du droit

Le droit est calculé sur la valeur marchande du bien à la date du décès, telle qu'évaluée par un architecte nommé par le gouvernement. Les héritiers peuvent commander leur propre évaluation s'ils estiment que l'évaluation gouvernementale est trop élevée — en pratique, les deux chiffres sont généralement proches, et contester l'évaluation prolonge le processus et engendre des coûts supplémentaires.

Le droit s'applique à la valeur marchande totale, et non au prix d'achat initial ou à une valeur comptable ajustée. Si un bien acquis pour 400 000 € en 2010 vaut 900 000 € au moment du décès, le droit est calculé sur 900 000 €.

Tableau comparatif : Malte face aux principales juridictions européennes

Exemple concret — bien de 2 000 000 € : Un bénéficiaire britannique héritant d'un bien de 2 000 000 € à Londres ferait face à une charge successorale d'environ 670 000 £. Le même bénéficiaire héritant d'un bien maltais de 2 000 000 € ne paie qu'un droit Causa Mortis de 100 000 € — une économie de plus d'un demi-million d'euros.

L'exonération pour résidence principale du conjoint survivant

L'exonération la plus importante est celle accordée au conjoint survivant pour la résidence principale. Lorsque la résidence principale du défunt passe au conjoint survivant, et que ce dernier continue d'utiliser le bien comme résidence principale, le droit Causa Mortis est soit suspendu, soit très substantiellement réduit. Cette exonération reflète un choix de politique délibéré pour protéger les veufs et les veuves contre l'obligation de vendre la maison familiale pour payer une facture fiscale.

4. L'acte Causa Mortis : procédure étape par étape

La procédure légale de transfert de propriété après un décès s'appelle l'acte Causa Mortis. Il s'agit de la pierre angulaire de toute succession immobilière à Malte. Voici comment se déroule le processus :

Mois 1–3 : Le décès est enregistré. Les héritiers désignent un Notaire Public maltais. Les actifs de la succession sont déclarés au Commissaire aux Revenus. Un architecte gouvernemental est mandaté pour évaluer le bien.

Mois 3–6 : L'évaluation architecturale est réalisée. Le droit Causa Mortis est calculé. Les héritiers examinent et paient (ou contestent) l'évaluation.

Mois 6–9 : Le droit est payé. Le Notaire rédige l'acte Causa Mortis. Tous les héritiers signent (en personne ou par procuration). L'acte est soumis au Registre Public ou au Registre foncier.

Mois 9–15 : L'acte est enregistré. Le titre est formellement transféré aux héritiers. Les héritiers reçoivent leur copie de l'acte enregistré et sont désormais les propriétaires légaux.

Pour une succession non contestée avec un testament maltais valide, la procédure dure généralement 6 à 18 mois. En cas de litige ou de testament étranger nécessitant une reconnaissance, le processus peut prendre 2 à 4 ans.

5. La succession ab intestat selon le droit maltais

Lorsqu'une personne décède sans testament valide — ab intestat — le droit maltais détermine qui hérite et dans quelles proportions. Le Code civil établit une hiérarchie d'héritiers basée sur les liens familiaux.

L'ordre de succession ab intestat à Malte

1. Le conjoint et les enfants ensemble — s'il y a un conjoint survivant et des enfants, ils partagent la succession
2. Les enfants seuls (sans conjoint survivant) — la succession est divisée à parts égales entre tous les enfants
3. Le conjoint seul (sans enfants) — le conjoint survivant hérite de l'intégralité de la succession
4. Les parents et les frères et sœurs — en l'absence de conjoint ou d'enfants, la succession revient aux parents ; puis aux frères et sœurs si aucun parent ne survit
5. Les parents éloignés — oncles, tantes, cousins, dans des cercles de plus en plus larges
6. L'État maltais — si aucun héritier ne peut être identifié, la succession échoit à l'État

Pour les couples cohabitants (non mariés), le droit successoral maltais ab intestat ne prévoit aucun droit d'héritage automatique. Un partenaire de longue date qui n'est pas marié au défunt n'a aucune prétention dans la succession ab intestat, quelle que soit la durée de la relation. C'est un point crucial pour les couples non mariés qui possèdent un bien ensemble à Malte — seul un testament maltais correctement rédigé peut protéger le droit d'un partenaire non marié à hériter.

6. Rédiger un testament maltais : exigences et types

Un testament maltais valide est l'outil de planification successorale le plus efficace pour tout propriétaire maltais. Le droit maltais reconnaît plusieurs types de testaments, chacun avec des exigences formelles différentes.

Testament secret (Testment Sigriet)

Le testateur rédige et signe personnellement le testament, le place dans une enveloppe scellée et le remet à un Notaire en présence de deux témoins. Le Notaire délivre un reçu d'accusé de réception. Le contenu reste secret jusqu'au décès. C'est l'option la plus privée, mais elle nécessite une conservation rigoureuse du document.

Testament public (Testment Pubbliku)

Le testateur dicte le testament à un Notaire en présence de deux témoins. Le Notaire le relit à voix haute, le testateur le confirme, et toutes les parties signent. Le testament est enregistré au Registre Public. C'est la forme la plus couramment utilisée pour les questions immobilières — elle est plus difficile à contester, immédiatement accessible aux héritiers, et crée un enregistrement clair.

Testament olographe (Testment Olografiku)

Rédigé entièrement de la main du testateur, daté et signé — aucun Notaire ni témoin n'est requis. Bien que valide en droit maltais, les testaments olographes sont plus susceptibles d'être contestés et créent davantage de complexité administrative pour les héritiers. Non recommandé pour des patrimoines immobiliers importants.

Liste de vérification pour la rédaction d'un testament maltais efficace

Un testament maltais bien rédigé couvrant les biens immobiliers devrait inclure :

• Identification précise du bien maltais (adresse, référence de l'acte, numéro de plan)
• Bénéficiaires principaux et substituts nommément désignés
• Instructions explicites sur la procédure Causa Mortis et les pouvoirs de l'exécuteur testamentaire
• Clause de choix de loi (pour les ressortissants de l'UE invoquant Bruxelles IV)
• Dispositions relatives à la réserve héréditaire (legitim) pour les enfants
• Directives sur les droits d'usufruit pour le conjoint survivant si souhaité
• Instructions claires sur les arrangements de copropriété

Les frais de rédaction varient de 400 € à 1 500 € selon la complexité. Il s'agit de l'une des dépenses juridiques offrant le meilleur rapport qualité-prix pour un propriétaire maltais.

7. Le Règlement européen sur les successions (Bruxelles IV) et Malte

Le Règlement UE 650/2012, communément appelé Bruxelles IV, est entré en vigueur le 17 août 2015 et a fondamentalement modifié la planification successorale transfrontalière pour les ressortissants de l'UE. Malte, en tant qu'État membre de l'UE, est pleinement liée par ce règlement.

Le principe fondamental

En vertu de Bruxelles IV, la règle par défaut est que la loi du pays où le défunt avait sa résidence habituelle au moment du décès régit l'ensemble de la succession. Pour un ressortissant allemand vivant à Malte au moment de son décès, le droit successoral maltais s'appliquerait par défaut.

L'option d'élection

Un ressortissant de l'UE peut choisir, dans son testament, de faire régir l'ensemble de sa succession par la loi de sa nationalité plutôt que par celle de sa résidence habituelle. Un ressortissant français vivant à Malte peut élire le droit français pour régir la succession.

Limitation critique : Bruxelles IV et le droit Causa Mortis

Bruxelles IV régit le droit successoral — la distribution des actifs. Il ne régit pas la fiscalité. Le droit Causa Mortis de 5% est une obligation fiscale maltaise qui découle du droit fiscal maltais, et non du droit successoral. Même si un ressortissant français élit le droit successoral français en vertu de Bruxelles IV, son bien maltais reste soumis au droit Causa Mortis de 5%. Bruxelles IV ne peut pas être utilisé pour éviter les droits de transfert maltais.

Ressortissants britanniques post-Brexit

Les ressortissants britanniques ne sont plus soumis à Bruxelles IV. Leurs successions transfrontalières sont régies par les règles de droit international privé maltaises. Un testament maltais distinct reste fortement recommandé.

8. Fiducies et fondations pour la planification successorale

Malte a adopté la Loi sur les fiducies et les fiduciaires (Chapitre 331) en 1989, devenant l'une des premières juridictions de droit civil à reconnaître formellement les fiducies. Le droit fiduciaire maltais est largement modelé sur la Convention de La Haye sur le droit applicable aux trusts.

Comment une fiducie maltaise fonctionne pour la planification successorale

Un propriétaire peut transférer son bien immobilier maltais dans une fiducie discrétionnaire maltaise de son vivant. La fiducie possède le bien ; le constituant (et potentiellement un conjoint ou des enfants) est désigné comme bénéficiaire. Au décès du constituant, le bien demeure dans la fiducie — il ne fait pas partie de la succession personnelle du défunt et ne passe pas par la procédure Causa Mortis de manière conventionnelle.

Cela peut offrir :

• Rapidité : Pas de procédure d'acte Causa Mortis pour les actifs fiduciaires
• Confidentialité : Les structures fiduciaires ne font pas partie du registre public de la même manière que les actes de propriété individuels
• Planification multigénérationnelle : Le bien peut rester en fiducie pendant plusieurs générations

Cependant, le traitement fiscal des fiducies à Malte est complexe. Les fiducies et fondations sont appropriées pour les patrimoines importants — généralement des biens valant 2 millions d'euros ou plus.

9. Biens détenus en commun : droits de survie

La copropriété (Komunjon) à Malte

Le droit maltais reconnaît la copropriété de biens. Lorsque deux personnes ou plus possèdent un bien en commun, chacune détient une quote-part indivise. Au décès d'un copropriétaire, seule sa quote-part passe par la succession — la quote-part du copropriétaire survivant n'est pas affectée.

Cet effet automatique est particulièrement important pour les couples mariés. En vertu du droit maltais, les biens acquis pendant le mariage peuvent faire partie de la communauté des acquêts (komunjon tal-akkwisti), le régime matrimonial par défaut. Au décès d'un conjoint, la communauté est dissoute : la moitié appartient au conjoint survivant à titre plein, et seule l'autre moitié (la quote-part du défunt) passe par la succession.

Exemple : Un couple marié achète un appartement à Sliema de 2 000 000 € sous le régime de la communauté des acquêts. Au décès du mari, l'épouse possède déjà 1 000 000 € (sa quote-part de communauté). Seul 1 000 000 € passe par la succession et est soumis au droit de 5% — soit une économie de 50 000 € par rapport à un scénario où le mari aurait possédé le bien seul.

10. Successions transfrontalières : bénéficiaires non résidents

Héritiers vivant hors de Malte

Il n'existe aucune restriction à l'héritage de biens maltais par des non-résidents maltais. Les héritiers non résidents paient le même droit Causa Mortis de 5% que les résidents. Il n'y a aucune retenue à la source, aucune taxe de rapatriement et aucune restriction sur la vente ultérieure du bien et le transfert du produit à l'étranger.

Défis pratiques pour les héritiers étrangers

Les bénéficiaires non résidents font face à des complications pratiques :

• Rassemblement des documents : Les héritiers étrangers doivent fournir des documents personnels traduits et apostillés (actes de naissance, passeports, actes de mariage)
• Procuration : De nombreux héritiers non résidents mandatent un avocat maltais pour gérer le processus localement en leur nom
• Exposition au risque de change : Les droits Causa Mortis doivent être payés en euros

Permis AIP pour les bénéficiaires non-UE

Les ressortissants non-UE héritant d'un bien à Malte peuvent avoir besoin de vérifier s'ils requièrent un permis d'Acquisition de Bien Immobilier (AIP) pour détenir le titre de propriété. L'héritage n'octroie pas automatiquement le droit de posséder le bien si l'héritier devrait autrement obtenir un permis pour l'acheter.

11. La procédure d'homologation à Malte

Malte ne dispose pas d'un système de "tribunal d'homologation" formel à l'instar de l'Angleterre et du Pays de Galles. Au lieu de cela, la procédure successorale est principalement notariale et administrative, les tribunaux civils n'intervenant que lorsqu'il y a des litiges ou des complications.

Les successions contestées et les affaires judiciaires sont renvoyées au Tribunal civil (Section de juridiction volontaire) ou, pour les homologations contestées, au Tribunal civil (Première chambre). Les procédures judiciaires à Malte peuvent durer 2 à 5 ans dans les cas complexes. La médiation est fortement encouragée.

Les Notaires maltais facturent selon un barème lié à la valeur du bien transféré. Pour un bien de 1 000 000 €, prévoyez des honoraires notariaux de l'ordre de 2 000 € à 5 000 €.

12. Plus-values lors de la vente d'un bien hérité

Hériter d'un bien à Malte ne déclenche aucune obligation de plus-value au moment de l'héritage. Le transfert lui-même — l'acte Causa Mortis — ne donne lieu qu'au droit de 5%. Il n'y a pas de charge de plus-value séparée sur l'événement successoral.

Cependant, si l'héritier vend ultérieurement le bien hérité, les règles standard de transfert immobilier maltaises s'appliquent. Malte impose les cessions immobilières par un système de retenue à la source finale :

• 8% du prix de vente pour la plupart des transferts immobiliers (taux standard pour les biens qui n'étaient pas la résidence principale du vendeur)
• 5% du prix de vente pour les biens transférés dans certains délais ou sous certaines exonérations spécifiques
• 0% (exonéré) si le bien était la résidence principale du vendeur pendant au moins trois années consécutives avant la vente, et si la vente intervient dans les 12 mois suivant le départ du bien

La règle des 12 ans est pertinente pour les biens hérités : si un bien a été détenu (y compris la période de détention par le défunt) pendant plus de 12 ans et que la vente intervient après cette période, un taux réduit ou une exonération peut s'appliquer en droit maltais.

Foire aux questions : 10 questions clés sur la succession immobilière à Malte

Q : Malte a-t-elle un impôt sur les successions ? Non. Malte ne prélève aucun impôt sur les successions. La seule charge sur le transfert de biens immobiliers lors d'un décès est le droit Causa Mortis de 5%. Les actifs financiers, les liquidités et les biens mobiliers passent aux héritiers sans prélèvement équivalent.

Q : Qu'est-ce que le droit Causa Mortis de 5% et qui le paie ? C'est un droit de transfert calculé sur la valeur marchande des biens immobiliers maltais à la date du décès. Les héritiers sont responsables de son paiement avant que l'acte Causa Mortis puisse être enregistré. Le conjoint survivant héritant d'une résidence principale est généralement exonéré.

Q : Y a-t-il une taxe sur les plus-values lors de l'héritage d'un bien à Malte ? Pas au moment de l'héritage. Les règles sur les plus-values ne s'appliquent que lorsque l'héritier vend ultérieurement le bien. La vente d'un bien hérité qui n'était pas la résidence principale de l'héritier est généralement soumise à une retenue à la source finale de 8% sur le prix de vente brut.

Q : Un testament étranger peut-il être utilisé pour transférer un bien maltais ? Oui, mais cela ajoute un délai et des coûts significatifs. Un testament étranger doit être traduit, apostillé et reconnu par les autorités maltaises. Un testament maltais distinct couvrant le bien maltais est fortement recommandé et bien plus rentable.

Q : Que se passe-t-il en l'absence de testament (succession ab intestat) ? Le droit civil maltais détermine les héritiers et leurs quotes-parts. L'ordre de priorité est : conjoint et enfants ensemble, puis enfants seuls, puis conjoint seul, puis parents et frères et sœurs, puis parents éloignés, et enfin l'État. Les partenaires non mariés n'ont aucun droit successoral ab intestat.

Q : Qu'est-ce que Bruxelles IV et s'applique-t-il aux biens maltais ? Bruxelles IV (Règlement UE 650/2012) permet aux ressortissants de l'UE d'élire la loi de leur nationalité pour régir la succession. Il s'applique à Malte. Cependant, il régit la distribution des actifs, pas la fiscalité. Le droit Causa Mortis de 5% ne peut pas être évité en élisant un droit successoral étranger en vertu de Bruxelles IV.

Q : Malte a-t-elle des règles de réserve héréditaire ? Oui. Le droit civil maltais accorde aux enfants une quote-part réservée (legitim) qui ne peut être réduite en dessous du minimum légal par un testament. La proportion exacte dépend du nombre d'enfants. Une planification appropriée avec un Notaire maltais est essentielle pour quiconque souhaite avantager un bénéficiaire non familial.

Q : Combien de temps dure la procédure successorale maltaise ? Généralement 6 à 18 mois pour une succession non contestée avec un testament maltais valide. En cas de litiges ou de testament étranger nécessitant une reconnaissance, le processus peut prendre 2 à 4 ans. L'engagement précoce d'un Notaire maltais est le moyen le plus efficace de raccourcir le délai.

Q : Une fiducie ou fondation maltaise peut-elle éviter le droit Causa Mortis ? Le transfert d'un bien dans une fiducie ou fondation de votre vivant peut restructurer le moment et la manière dont le droit est payé, mais ne l'élimine généralement pas. Les transferts entre vifs attirent des droits de timbre au taux standard. Un conseil juridique et fiscal professionnel est indispensable avant de créer une fiducie ou une fondation à cet effet.

Q : Les héritiers non résidents font-ils face à des restrictions pour hériter d'un bien maltais ? Les ressortissants non-UE peuvent avoir besoin de vérifier si un permis d'Acquisition de Bien Immobilier (AIP) est requis pour détenir le bien hérité. Il n'existe aucune restriction sur la vente ultérieure du bien ni sur le rapatriement du produit. Le même droit Causa Mortis de 5% s'applique indépendamment du pays de résidence de l'héritier.

Dernière mise à jour : mars 2026. Ce guide fournit des informations générales uniquement et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les lois régissant la succession et le transfert de biens à Malte sont susceptibles d'évoluer. Consultez toujours un Notaire maltais qualifié ou un conseiller fiscal avant de prendre des décisions de planification successorale.

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