Jak umorzyć czynsz gruntowy (Ċens) na Malcie: Przewodnik 2026

Jeśli przeglądasz oferty nieruchomości na Malcie i widzisz w opisie słowa „Ground Rent" albo maltańskie określenie Ċens, nie panikuj — ale też nie ignoruj tej informacji. Czynsz gruntowy to jeden z najbardziej nieporozumianych elementów maltańskiego prawa nieruchomości, a jego prawidłowe zrozumienie może zadecydować o tym, czy zapłacisz za nieruchomość sprawiedliwą cenę, czy też zostaniesz z ukrytym obciążeniem na dekady. Ten przewodnik wyjaśnia, czym jest Ċens, jakie są jego rodzaje, jak go wykupić, ile to kosztuje i dlaczego warto to zrobić jak najszybciej.

1. Historia czynszu gruntowego na Malcie

Instytucja czynszu gruntowego na Malcie sięga średniowiecza, kiedy Zakon Kawalerów Maltańskich oraz Kościół Katolicki były głównymi właścicielami ziemi na wyspie. W feudalnym systemie własności ziemskiej dominowała koncepcja, zgodnie z którą ziemia nigdy nie zmieniała właściciela w sensie absolutnym — jedynie prawo do jej użytkowania mogło być przekazywane lub sprzedawane. W zamian za korzystanie z gruntu użytkownik płacił symboliczną lub bardziej znaczącą roczną opłatę pierwotnemu właścicielowi.

Po uzyskaniu przez Maltę niepodległości w 1964 roku i kolejnych reformach prawnych system ten zaczął stopniowo ewoluować, jednak setki tysięcy nieruchomości nadal formalnie funkcjonuje pod obciążeniem Ċens. Dane katastru maltańskiego wskazują, że nawet w 2026 roku około 35–40% nieruchomości w starszych dzielnicach miast takich jak Valletta, Sliema, Birkirkara czy Żabbar wciąż posiada aktywny czynsz gruntowy. Jest to więc kwestia, z którą zetknie się praktycznie każdy kupujący rozważający nabycie starszej nieruchomości.

Warto wiedzieć, że historia czynszu gruntowego na Malcie tłumaczy, dlaczego tak wiele nieruchomości należy do instytucji kościelnych lub dawnych rodów szlacheckich jako Dominus (pan zwierzchni). Kupując nieruchomość z Ċens, wchodzisz w wielowiekową relację prawną — choć dziś maltańskie prawo daje ci narzędzia, by ją zakończyć raz na zawsze.

2. Rodzaje czynszu gruntowego: Perpetual vs Temporary

Prawo maltańskie rozróżnia dwa fundamentalnie różne rodzaje Ċens, a różnica między nimi ma ogromne znaczenie praktyczne i finansowe.

Perpetual Ċens (czynsz wieczysty) — jest to opłata, która trwa bezterminowo, przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości i nie ma daty wygaśnięcia. Roczna kwota jest zazwyczaj niska — często w przedziale 20–200 EUR rocznie — ale obciążenie prawne pozostaje na nieruchomości na zawsze, chyba że zostanie formalnie wykupione. Dobra wiadomość: maltańskie prawo umożliwia wykup perpetual Ċens w dowolnym momencie przy użyciu standardowej formuły 20x.

Temporary Ċens (czynsz terminowy) — jest to dzierżawa gruntu na określony czas, najczęściej 99 lat lub inny z góry ustalony okres. Po upływie tego czasu nieruchomość formalnie powraca do właściciela zwierzchniego (Dominus), chyba że umowa zostanie odnowiona. Temporary Ċens jest znacznie poważniejszym obciążeniem niż perpetual, ponieważ kupując taką nieruchomość, kupujesz de facto prawo czasowe, a nie pełną własność. Wykup temporary Ċens jest możliwy, ale negocjacje i koszty są bardziej skomplikowane.

Trzeci rodzaj, stosunkowo rzadki, to Sub-Ċens — sytuacja, w której posiadacz Ċens sam ustanowił wtórny czynsz gruntowy na rzecz innego podmiotu. Taka wielopoziomowa struktura wymaga szczególnej uwagi notarialnej podczas due diligence.

3. Kto jest Dominusem? Główne kategorie właścicieli zwierzchnich

Identyfikacja Dominusa — czyli tego, komu płacisz Ċens i od kogo musisz kupić wykup — to jeden z pierwszych kroków procesu. Na Malcie Dominus należy zazwyczaj do jednej z czterech kategorii.

Rząd maltański jest największym pojedynczym Dominusem na wyspie. Wiele nieruchomości zbudowanych na ziemi rządowej, szczególnie w nowych dzielnicach mieszkaniowych z lat 60. i 70. XX wieku, zostało sprzedanych z Ċens na rzecz Malta Government. Wykup od rządu jest zazwyczaj najprostszy proceduralnie — istnieją ustalone formularze i procedury w ramach Malta Land Authority.

Kościół Katolicki — diecezja maltańska i gozo, zakony, a także kościelne fundacje charytatywne są właścicielami ogromnych zasobów ziemi. Nieruchomości kościelne z Ċens są szczególnie powszechne w historycznych miastach i wioskach. Wykup od instytucji kościelnych przebiega standardową ścieżką prawną, choć kontakt z właściwą instytucją kościelną może wymagać cierpliwości.

Prywatne rodziny arystokratyczne — niektóre maltańskie rody szlacheckie zachowały historyczne prawa do Ċens z okresu feudalnego. W takich przypadkach Dominusem jest konkretna osoba fizyczna lub rodzinny trust, co może komplikować ustalenie kontaktu i negocjacje.

Zagraniczne podmioty — choć rzadkie, zdarzają się przypadki, gdzie Dominus to zagraniczny podmiot prawny, szczególnie w kontekście dawnych brytyjskich nadań ziemi z okresu kolonialnego.

4. Formuła 20x: Jak obliczyć koszt wykupu

Maltańskie prawo (konkretnie Civil Code oraz późniejsze ustawy o wykupie Ċens) ustanowiło prostą i przejrzystą formułę wykupu perpetual Ċens. Reguła jest następująca: koszt wykupu = roczna kwota Ċens × 20.

Jak widać z tabeli, nawet przy relatywnie wysokich czynszach koszt wykupu jest zazwyczaj niewielki w porównaniu z wartością nieruchomości. Nieruchomość warta 500 000 EUR z czynszem 200 EUR rocznie może być przekształcona w pełną własność za niespełna 4 500 EUR — to mniej niż 1% wartości nieruchomości.

Formuła 20x dotyczy wyłącznie perpetual Ċens. W przypadku temporary Ċens nie ma ustawowej formuły — cena wykupu jest negocjowana indywidualnie i zależy od pozostałego okresu dzierżawy, wartości nieruchomości i gotowości Dominusa do sprzedaży.

5. Procedura prawna krok po kroku

Wykup Ċens wymaga zaangażowania maltańskiego notariusza i przebiega według ustalonego schematu. Poniżej przedstawiamy kompletny proces.

Krok 1: Ustalenie statusu Ċens. Zanim złożysz ofertę zakupu nieruchomości, poproś swojego notariusza o przeszukanie ksiąg wieczystych (Land Registry lub Public Registry) w celu ustalenia, czy nieruchomość jest obciążona Ċens, jaki jest roczny czynsz, kto jest Dominusem i czy jest to Ċens perpetual czy temporary.

Krok 2: Weryfikacja zaległości. Ważne jest sprawdzenie, czy poprzedni właściciele regularnie płacili Ċens. Zaległe płatności z odsetkami przechodzą na nowego nabywcę. W umowie kupna-sprzedaży powinna znaleźć się klauzula, że sprzedający ureguluje wszelkie zaległości przed przeniesieniem własności.

Krok 3: Kontakt z Dominusem i złożenie wniosku o wykup. Po nabyciu nieruchomości (lub przed, jeśli negocjujesz jednocześnie) twój notariusz kontaktuje się z Dominusem w celu złożenia formalnego wniosku o wykup. Przy rządowym Dominusie wniosek składa się do Malta Land Authority.

Krok 4: Podpisanie aktu wykupu (Deed of Redemption). Po uzgodnieniu warunków strony podpisują u notariusza akt wykupu, w którym Dominus potwierdza wygaśnięcie Ċens w zamian za ustaloną kwotę. Akt jest następnie rejestrowany w Public Registry.

Krok 5: Rejestracja i zaktualizowanie tytułu własności. Po zarejestrowaniu aktu wykupu nieruchomość staje się freehold — pełną własnością bez żadnych obciążeń czynszem gruntowym.

Cały proces, przy sprawnym działaniu wszystkich stron, trwa od 4 do 12 tygodni. Komplikacje pojawiają się głównie przy trudno identyfikowalnym Dominusie (np. skomplikowana sukcesja prywatna).

6. Skutki dla wartości nieruchomości i jej finansowania

Czynsz gruntowy ma bezpośredni wpływ na wartość rynkową nieruchomości i jej zdolność do uzyskania finansowania bankowego. Banki maltańskie i europejskie instytucje finansujące zakup nieruchomości na Malcie coraz częściej wymagają jasnego statusu tytułu własności, co w praktyce oznacza, że nieruchomości z nierozwiązanym temporary Ċens mogą mieć utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych.

Z perspektywy wartości rynkowej, nieruchomość freehold jest zawsze wyceniana wyżej niż identyczna nieruchomość obciążona Ċens — szczególnie temporary Ċens z krótkim pozostałym okresem. Rzeczoznawcy maltańscy stosują różne metody dyskontowania wartości w zależności od rodzaju i kwoty Ċens, ale ogólna zasada jest prosta: wykup Ċens przed sprzedażą lub podczas zakupu podwyższa wartość nieruchomości bardziej niż kosztuje sam wykup.

Dla inwestorów planujących wynajem nieruchomości status Ċens ma mniejsze znaczenie operacyjne, ale wpływa na ewentualną cenę wyjścia z inwestycji. Kupujący na rynku wtórnym będą dyskontować nieruchomość z aktywnym Ċens lub negocjować, by sprzedający pokrył koszty wykupu.

7. Ċens a zakup przez cudzoziemców

Cudzoziemcy kupujący nieruchomości na Malcie — w ramach standardowego AIP (Acquisition of Immovable Property permit) lub jako beneficjenci programu MPRP (Malta Permanent Residence Programme) — stają przed dokładnie tymi samymi kwestiami Ċens co obywatele maltańscy. Nie ma żadnych dodatkowych ograniczeń ani udogodnień dla zagranicznych nabywców w kontekście Ċens.

Jednak dla nabywcy z zagranicy, który nie jest zaznajomiony z maltańskim systemem prawnym, kwestia Ċens może być szczególnie myląca. Dlatego tak ważne jest zatrudnienie doświadczonego, niezależnego notariusza maltańskiego, który przeprowadzi kompletne due diligence tytułu własności. Nie należy polegać wyłącznie na notariuszu zaproponowanym przez sprzedającego — w maltańskim systemie prawnym notariusz może reprezentować obie strony, ale optymalnie każda strona powinna mieć własnego doradcę prawnego.

8. Najczęstsze pułapki i jak ich unikać

Na przestrzeni lat praktyki doradztwa przy zakupie nieruchomości na Malcie wyłoniło się kilka powtarzających się problemów związanych z Ċens.

Zapomniane płatności. Wielu właścicieli, szczególnie tych dziedziczących nieruchomości po starszych krewnych, nie zdaje sobie sprawy, że nieruchomość jest obciążona aktywnym Ċens i że płatności powinny być regularnie uiszczane. W momencie sprzedaży nieruchomości notariusz odkrywa wieloletnie zaległości z narosłymi odsetkami, co staje się przedmiotem negocjacji cenowych.

Mylenie perpetual z temporary. Kupujący, którzy zobaczą w umowie słowo „ground rent" i zakładają, że to nieistotna roczna opłata, mogą nie zdawać sobie sprawy, że kupują temporary Ċens z pozostałymi 30 latami — co oznacza, że ich „własność" automatycznie wygaśnie przed zakończeniem ich życia.

Brak klauzul w Konvenju. Konvenju (umowa przedwstępna) powinno zawierać jasne klauzule dotyczące statusu Ċens, odpowiedzialności za zaległości i warunków wykupu. Umowy bez takich klauzul narażają kupującego na nieprzyjemne niespodzianki.

Nieznany Dominus. W przypadku starych prywatnych Ċens może się okazać, że Dominus nie żyje, a jego spadkobiercy są nieznani lub rozproszeni za granicą. W takich przypadkach maltańskie prawo przewiduje procedury sądowe umożliwiające wykup Ċens nawet przy nieobecnym Dominusie, ale proces jest dłuższy i droższy.

9. Koszty całkowite: co należy uwzględnić w budżecie

Planując wykup Ċens, należy uwzględnić wszystkie składowe kosztów, a nie tylko samą kwotę wykupu wynikającą z formuły 20x.

W zdecydowanej większości przypadków, gdzie Ċens jest perpetual, roczna opłata niska, a Dominus znany, całkowity koszt wykupu zamknie się w przedziale 600–5 000 EUR — marginalny wydatek w kontekście zakupu nieruchomości wartej setki tysięcy euro.

10. Nowelizacje prawa i zmiany w 2024–2026

Maltański parlament regularnie nowelizuje przepisy dotyczące Ċens, dążąc do uproszczenia systemu i zachęcenia właścicieli do wykupu. Najważniejsze zmiany ostatnich lat to:

Ustawa z 2021 roku o uproszczeniu wykupu Ċens rządowego umożliwiła składanie wniosków drogą elektroniczną za pośrednictwem platformy Malta Land Authority, co znacznie skróciło czas procedury. W 2023 roku rząd maltański ogłosił czasową obniżkę opłat rejestracyjnych przy wykupie Ċens od podmiotów rządowych, co skłoniło tysiące właścicieli do sfinalizowania długo odkładanych wykupów.

W 2025 roku Komisja Europejska wyraziła zalecenie, by Malta dalej modernizowała system rejestracji nieruchomości i eliminowała feudalne pozostałości w prawie własności — co może sygnalizować kolejne ustawy ułatwiające wykup lub nawet obowiązkową konwersję niektórych kategorii Ċens na pełną własność. Właściciele nieruchomości, którzy zwlekają z wykupem, mogą więc w przyszłości skorzystać z jeszcze bardziej korzystnych warunków — ale czekanie ma też swoje ryzyko, bo ceny nieruchomości rosną, a potencjalne zmiany prawa są niepewne.

11. Ċens przy zakupie nowych deweloperskich nieruchomości

Wbrew powszechnemu przekonaniu, że Ċens dotyczy tylko starych nieruchomości, nowe projekty deweloperskie na Malcie również mogą być obciążone czynszem gruntowym. Zdarza się to, gdy deweloper kupił grunt od rządowego lub kościelnego Dominusa na zasadzie emphyteusis (długoterminowej dzierżawy) zamiast pełnego zakupu — i przenosi tę strukturę na nabywców indywidualnych lokali.

Kupując nowe mieszkanie lub apartament off-plan, zawsze sprawdź w dokumentach sprzedaży, czy przenoszony tytuł własności jest freehold czy emphyteutical. Jeśli deweloper buduje na dzierżawionej ziemi, nabywca lokalu nabywa prawo proporcjonalne do tego, co miał deweloper — czyli udział w Ċens.

Dobra praktyka: poproś swojego notariusza o weryfikację Preliminary Agreement (Konvenju) pod kątem wyraźnego określenia statusu tytułu własności jeszcze przed podpisaniem. Zmiana warunków po podpisaniu Konvenju jest trudna i kosztowna.

12. Praktyczne porady dla kupujących w 2026 roku

Podsumowując wiedzę zawartą w tym przewodniku, przedstawiamy zestaw praktycznych wskazówek dla każdego, kto planuje zakup nieruchomości na Malcie w 2026 roku.

Po pierwsze, zawsze zatrudniaj niezależnego notariusza (nie tylko notariusza dewelopera lub sprzedającego) i wyraźnie zleć mu weryfikację statusu Ċens jako jeden z pierwszych elementów due diligence.

Po drugie, jeśli nieruchomość ma perpetual Ċens, uwzględnij w swojej ofercie cenowej pokrycie kosztów wykupu przez sprzedającego lub negocjuj obniżkę ceny odpowiadającą kosztowi wykupu. To stanowi doskonały argument negocjacyjny.

Po trzecie, jeśli nieruchomość ma temporary Ċens z pozostałym krótkim okresem (poniżej 30 lat), podchodź do zakupu jak do zakupu prawa dzierżawnego, a nie własności — i odpowiednio wyceniaj ryzyko.

Po czwarte, po dokonaniu zakupu nieruchomości z perpetual Ċens, nie odkładaj wykupu. Koszt jest niski, procedura jest standardowa, a posiadanie freehold upraszcza przyszłą sprzedaż, refinansowanie i przeniesienie na spadkobierców.

Bonus: Ċens a dziedziczenie i przekazanie nieruchomości

Jednym z rzadziej poruszanych aspektów czynszu gruntowego jest jego wpływ na procesy dziedziczenia i przekazywania nieruchomości w ramach rodziny. Kiedy właściciel nieruchomości obciążonej Ċens umiera, obciążenie to przechodzi automatycznie na spadkobierców — którzy niekoniecznie wiedzą o jego istnieniu lub rozumieją, co oznacza.

Dla międzynarodowych właścicieli nieruchomości na Malcie, którzy nie są rezydentami Malty i których sprawy spadkowe regulowane są przez prawo innego kraju UE (na mocy Rozporządzenia Unii Europejskiej nr 650/2012 o dziedziczeniu transgranicznym), kwestia maltańskiego Ċens może być szczególnie zawiła. Prawo właściwe dla dziedziczenia może być inne niż maltańskie, ale prawo rzeczowe do samej nieruchomości i jej obciążeń zawsze podlega prawu maltańskiemu.

Praktyczna wskazówka: jeśli planujesz przekazać maltańską nieruchomość dzieciom lub wnukom, przeprowadzenie wykupu Ċens przed przekazaniem lub sporządzenie maltańskiego testamentu z jasnym opisem statusu nieruchomości znacząco upraszcza procesy spadkowe i unika potencjalnych problemów dla beneficjentów. Maltański notariusz może pomóc zarówno w kwestii Ċens, jak i w sporządzeniu maltańskiego testamentu (Will) dla nieruchomości na wyspie.

Warto też pamiętać, że przekazanie nieruchomości między żyjącymi krewnymi (darowizna, causa mortis) również wymaga prawidłowego ujęcia statusu Ċens w akcie notarialnym. Pominięcie tej kwestii może skutkować nierozwiązanymi roszczeniami po latach.

Bonus 2: Ċens a ubezpieczenie nieruchomości

Stosunkowo mało znany wpływ czynszu gruntowego dotyczy sektora ubezpieczeń. Część maltańskich i europejskich towarzystw ubezpieczeniowych traktuje nieruchomości z aktywnym Ċens, a szczególnie z temporary Ċens, inaczej niż nieruchomości freehold — co może wpływać na dostępność polisy, jej zakres lub składkę.

W praktyce, dla większości właścicieli z perpetual Ċens przy normalnych kwotach, ubezpieczyciele nie robią problemu. Jednak przy temporary Ċens z krótkim pozostałym okresem, niektóre towarzystwa mogą odmówić ubezpieczenia pełnej wartości odbudowy, argumentując, że tytuł prawny jest ograniczony w czasie. To kolejny argument przemawiający za jak najwcześniejszym wykupem Ċens — zarówno dla uproszczenia ubezpieczenia, jak i dla pewności tytułu.

Kupujący, którzy finansują zakup kredytem hipotecznym, powinni wiedzieć, że bank-kredytodawca zazwyczaj wymaga polisy ubezpieczeniowej obejmującej pełną wartość odbudowy nieruchomości. Jeśli ubezpieczyciel odmawia takiej ochrony ze względu na status Ċens, może to skomplikować uzyskanie lub utrzymanie kredytu.

Bonus 3: Rejestr Ċens i planowane cyfryzacje

Malta konsekwentnie modernizuje swój system rejestracji nieruchomości. Projekt cyfryzacji ksiąg wieczystych, realizowany przez Malta Land Authority we współpracy z Europejskim Funduszem Rozwoju Regionalnego, zmierza do stworzenia scentralizowanej, elektronicznej bazy danych wszystkich nieruchomości wraz z ich obciążeniami — w tym Ċens. Planowane uruchomienie pełnej wersji platformy to 2027–2028 rok.

Dla właścicieli nieruchomości i potencjalnych nabywców oznaczać to będzie rewolucję w procesie due diligence: zamiast zlecać notariuszowi ręczne przeszukiwanie akt w Public Registry, będzie można uzyskać aktualny raport stanu prawnego nieruchomości online w ciągu kilku minut. Wielu ekspertów rynku nieruchomości ocenia, że taka transparentność przyspieszy transakcje i obniży koszty notarialne, ale przede wszystkim wyeliminuje sytuacje, w których kupujący nieświadomie nabywa nieruchomość z ukrytym Ċens.

Do czasu uruchomienia cyfrowego rejestru, standardową procedurą pozostaje zlecenie notariuszowi przeszukania ksiąg w Physical Registry lub Land Registry z uiszczeniem stosownej opłaty. Czas oczekiwania na raport wynosi zazwyczaj 5–15 dni roboczych.

P: Czym różni się Ċens perpetual od temporary? Perpetual trwa wiecznie i może być wykupiony za 20-krotność rocznej opłaty. Temporary ma określoną datę końcową — po jej upływie nieruchomość wraca do Dominusa, chyba że zawarto inne ustalenia.

P: Czy można kupić nieruchomość na Malcie bez sprawdzania Ċens? Technicznie tak, ale jest to poważny błąd. Notariusz ma obowiązek ujawnić obciążenia w tytule własności, ale kupujący powinien aktywnie żądać kompletnego raportu stanu prawnego.

P: Kto płaci koszty wykupu Ċens — kupujący czy sprzedający? To kwestia negocjacyjna. W praktyce często sprzedający pokrywa wykup jako część transakcji lub cena sprzedaży jest obniżona o szacowany koszt wykupu.

P: Ile trwa procedura wykupu Ċens od rządu maltańskiego? Przy sprawnym przebiegu procedura przez Malta Land Authority trwa 4–8 tygodni. Przy skomplikowanych przypadkach może to być 3–6 miesięcy.

P: Czy bank na Malcie udzieli kredytu na nieruchomość z Ċens? Większość banków maltańskich udzieli kredytu na nieruchomość z perpetual Ċens, traktując go jako standardowe obciążenie. Temporary Ċens z krótkim pozostałym okresem może być problemem dla finansowania.

P: Co się dzieje, jeśli Dominus nie żyje i nie ma znanych spadkobierców? Maltańskie prawo przewiduje procedurę sądową umożliwiającą wykup Ċens poprzez złożenie kwoty wykupu do depozytu sądowego. Jest to proces dłuższy i droższy, ale wykonalny.

P: Czy cudzoziemiec może wykupić Ċens bez dodatkowych pozwoleń? Tak. Wykup Ċens nie wymaga żadnych dodatkowych pozwoleń dla cudzoziemców — to czysto cywilna transakcja między stronami.

P: Czy warto kupić nieruchomość z Ċens od kościoła, jeśli Ċens jest bardzo niski? Tak, pod warunkiem że jest to perpetual Ċens i że od razu przeprowadzisz wykup. Kościelne Ċens są często historycznie niskie i łatwe do wykupu.

P: Czy Ċens może wzrosnąć w czasie? W przypadku perpetual Ċens kwota jest zazwyczaj stała i nie podlega automatycznej indeksacji, chyba że umowa Ċens zawiera specjalne klauzule. Temporary Ċens może mieć klauzule rewizji.

P: Czy istnieje publiczny rejestr nieruchomości obciążonych Ċens? Dane są dostępne w Malta Public Registry i Land Registry, ale nie ma jednego scentralizowanego, łatwego w użyciu rejestru online dla laika. Weryfikacja wymaga zlecenia notariuszowi.

Czynsz gruntowy (Ċens) na Malcie to temat, który na pierwszy rzut oka wydaje się archaiczny i skomplikowany, ale w praktyce jest dobrze uregulowany prawnie i zarządzalny. Kluczem jest świadome podejście: przeprowadzenie due diligence przed zakupem, zaangażowanie doświadczonego maltańskiego notariusza i podjęcie decyzji o wykupie Ċens jak najwcześniej w procesie transakcji.

Jeśli potrzebujesz profesjonalnego wsparcia prawnego i doradztwa przy zakupie nieruchomości na Malcie — w tym weryfikacji statusu Ċens i koordynacji procesu wykupu — nasz zespół jest do Twojej dyspozycji.

Skontaktuj się z nami: info@maltaluxuryrealestate.com

Nasi eksperci przeprowadzą Cię przez każdy etap procesu zakupu, od due diligence tytułu własności po finalizację transakcji notarialnej.